Изменение вида разрешенного использования участка: как изменить, особенности

Каждый земельный участок имеет строго определенное назначение, и нарушение этих правил может дорого обойтись собственнику. Независимая экспертиза и оценка земельного участка поможет убедиться, что его использование соответствует установленным нормам, а также избежать возможных штрафов или изъятия земли.

Содержание:

1. Виды разрешенного использования участка
2. Кто определяет категории земель?
3. Как узнать ВРИ участка
4. Зачем менять ВРИ участка
5. Когда невозможно изменить ВРИ участка
6. Этапы изменения ВРИ участка
7. Какие документы нужны
8. Куда обращаться
9. Как установить условно разрешенный ВРИ участка

Виды разрешенного использования участка

Перед покупкой земли под индивидуальное жилое строительство или для бизнеса проверьте ее вид разрешенного использования (ВРИ). Он определяет, какую именно деятельность можно вести на этом участке. Независимая оценка земельных участков может быть полезна для понимания их реальной стоимости с учетом текущего ВРИ и потенциальных возможностей изменения назначения.

В России все земли поделены на территориальные зоны, для которых установлены свои нормы: какие постройки допускаются, какую работу можно на них проводить.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, существует семь категорий земель:

• сельхозназначения;
• населённых пунктов;
• промышленного и специального использования (энергетика, транспорт, оборона и прочее);
• особо охраняемых территорий;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Частные лица обычно могут приобретать участки только первых двух типов — сельхозназначения и земли населённых пунктов.

Земельные участки можно использовать только в соответствии с их назначением. В Градостроительном кодексе (статья 37) их разделяют на три типа:

1. Основной ВРИ.

   Определяет главное назначение участка. Например, для жилой застройки, сельского хозяйства или коммерческой деятельности.

   Муниципалитет принимает Правила землепользования и застройки, где прописаны допустимые ВРИ для каждой зоны. Собственник может выбрать любой из разрешенных вариантов, но не вправе самовольно менять назначение.

2. Условно разрешенный ВРИ.

   Позволяет использовать землю не по основному назначению, но только при согласовании с властями. Например, в жилой зоне может быть разрешено строительство магазина, но для этого нужно получить специальное разрешение.

   Например, в районе с общественно-жилой застройкой разрешены только многоквартирные дома. Но если администрация одобрит, можно возвести трехэтажный таунхаус. Без согласования построить его нельзя.

3. Вспомогательный ВРИ.
   Дополняет основной или условно разрешенный вид. Например, на участке под ИЖС можно разместить гараж или построить скважину — это вспомогательные функции.

Пример для сельхозземли:

• Основной ВРИ — выращивание культур.
• Условно разрешенный — строительство дачного дома.
• Вспомогательный — прокладка инженерных сетей.

Полный список ВРИ содержится в местных Правилах землепользования и федеральном Классификаторе. Прежде чем менять назначение участка, сверьтесь с этими документами. Независимая оценка текущего статуса земли поможет избежать ошибок и финансовых потерь.

Кто определяет категории земель?

Категории земель определяются органами государственной власти согласно статьям Земельного кодекса РФ:

Федеральные земли (например, территории госучреждений, заповедников) регулируются только на уровне Правительства РФ. Земли Москвы и области, включая сельхозугодья, относятся к ведению региональных структур — например, Росреестра. Муниципальные участки в черте города (под застройку, инфраструктуру) контролирует Департамент городского имущества.

Для частных земель правила строже:

• Если участок сельскохозяйственный, решения принимают областные власти.
• Для земель под ИЖС, коммерцию или иное использование согласование проходит через мэрию.

В Москве некоторые полномочия переданы на городской уровень из-за особого статуса столицы. Например, вопросы изменения ВРИ часто курирует Департамент градостроительной политики.

Как узнать ВРИ участка

Самый простой способ получить нужную информацию — заказать выписку из ЕГРН. Она содержит все основные сведения об объекте, включая ВРИ. Получить документ можно несколькими путями.

1. Через сайт Росреестра.
   • Зайдите в личный кабинет (требуется авторизация через Госуслуги).
   • Для своих объектов выбирайте раздел «Мои объекты».
   • Для чужой недвижимости: «Сервисы» → «Получение сведений из ЕГРН» → заполните заявку.
   • Оплатите услугу (350 ₽ — электронная версия, 750 ₽ — бумажная).
   • Готовую выписку получите:
     • электронную — в течение 3 дней на почту.
     • бумажную — от 3 дней почтой.
2. Через Госуслуги (только для собственников).
   • Найдите услугу «Предоставление сведений из ЕГРН».
   • Выберите «Об объекте недвижимости».
   • Система автоматически подтянет ваши данные — останется ввести кадастровый номер.
   • Оплата услуги — 290 ₽.
   • Результат придет моментально в раздел «Уведомления».
3. В МФЦ.
   • Возьмите с собой: паспорт, документы на недвижимость (если есть), нотариальную доверенность (если обращается представитель).
   • Специалист заполнит запрос, вы оплатите госпошлину (460 ₽).
   • Заберите готовую выписку через 3–5 рабочих дней.

Есть и более быстрый вариант. Откройте Публичную кадастровую карту, введите адрес или кадастровый номер участка — во вкладке «Информация» будет указан ВРИ.

Собственнику доступен любой из предложенных способов. Представителям подойдут только МФЦ или сайт Росреестра.

Зачем менять ВРИ участка

Проведение на земле нецелевых работ — серьезное нарушение земельного законодательства. Если вы построили магазин на участке под ИЖС или организовали производство на сельхозземле, будьте готовы к санкциям со стороны властей. Нарушителю грозит:

• Административная ответственность — обязательное наложение штрафа.
• Принудительное изменение ВРИ — требование привести использование в соответствие с назначением.
• Изъятие участка — крайняя мера при систематических нарушениях.

Инициировать проверку могут соседи или другие заинтересованные лица путем подачи жалобы в соответствующие органы. Также это могут быть контролирующие органы или местная администрация, которая обнаружила нарушения в ходе плановых проверок.

Процедура привлечения к ответственности проходит следующим образом:

1. Обнаружение нарушения.
2. Направление предписания собственнику.
3. Установление срока для устранения нарушений.
4. При отсутствии реакции — наложение штрафа.
5. В случае повторных нарушений — возбуждение дела об изъятии участка.

Размеры штрафов зависят от категории должника:

Максимальный штраф не может превышать 10% кадастровой стоимости участка. Для земель без установленной кадастровой стоимости предусмотрены фиксированные суммы от 10 до 700 тысяч рублей в зависимости от категории нарушителя.

Основания для изъятия земельных участков

Земля может быть принудительно изъята в таких ситуациях (ст. 49 ЗК РФ, ст. 285 ГК РФ):

1. Полное неиспользование участка в течение 3 лет.
2. Серьезное нарушение целевого назначения:
   • Строительство жилого дома на сельхозземлях.
   • Организация производства на участках ИЖС.
3. Ухудшение качества земель:
   • Снижение плодородия сельскохозяйственных угодий.
   • Экологический ущерб окружающей среде.

В некоторых ситуациях ВРИ нужно изменить. Основные причины для смены вида разрешенного использования:

1. Планируемая деятельность не соответствует текущему ВРИ.
2. Возможность снижения налоговой нагрузки за счет уменьшения кадастровой стоимости.

Налог рассчитывается по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка

Приведем пример из практики. Участок 350 м² в жилой зоне (ИЖС) имеет такие характеристики:

• Кадастровая стоимость — 200 000 руб.
• Ставка — 0,24%.
• Налог — 48 000 руб./год.

После смены ВРИ на «садоводство» кадастровая стоимость участка составляет 50 000 руб. Сумма налога — 15 000 руб./год.

Налоговые ставки устанавливаются местными властями в рамках, определенных Налоговым кодексом, а кадастровая стоимость напрямую зависит от ВРИ.

Когда невозможно изменить ВРИ участка

Не всегда собственник может изменить назначение участка. Вот основные ситуации, когда смена ВРИ невозможна:

1. Отсутствие нужного ВРИ в градостроительных правилах.
   • Если в территориальной зоне участка нет желаемого вида использования.
   • Когда площадь земли меньше нормативной для выбранного ВРИ.
2. Особый статус территории.
   • Участок находится в охраняемой зоне (природные заповедники, исторические территории).
   • Земля относится к объектам культурного наследия.

Чтобы проверить ограничения, изучите градостроительный атлас муниципалитета или запросите информацию в местной администрации.

Для арендаторов земель существуют дополнительные ограничения. Так, они не могут изменить ВРИ, если земля находится в госсобственности и получена через аукцион. А участок предоставлен для конкретного вида деятельности (например, сельхозпроизводства).

Перед подачей заявления на изменение ВРИ обязательно проверьте:

• Территориальную зону участка.
• Перечень допустимых видов использования.
• Наличие ограничений в договоре аренды (если земля не в собственности).

Этапы изменения ВРИ участка

Для частных собственников действует упрощенный порядок смены ВРИ. Вам не требуется получать дополнительные разрешения, если вы выбираете основной или вспомогательный ВРИ из утвержденного перечня. А также если новый вид использования предусмотрен правилами землепользования вашей территориальной зоны.

Исключения составляют:

• Земли, находящиеся в собственности государства или муниципалитета.
• Участки, принадлежащие госпредприятиям.

Для таких случаев действуют особые процедуры, установленные федеральным законодательством.

Для изменения условно разрешенного ВРИ необходимо:

• Подать заявление в местную администрацию.
• Получить официальное разрешение.
• Пройти процедуру публичных слушаний (в большинстве случаев).

Если же нужного ВРИ нет в действующих правилах:

• Подготовьте ходатайство о внесении изменений.
• Муниципалитет рассмотрит предложение.
• При положительном решении правила будут скорректированы.

Какие документы нужны

Документы для внесения изменений в ЕГРН:

• Паспорт заявителя (оригинал + копия).
• Нотариальная доверенность (для представителей).
• Заполненное заявление по установленной форме.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Решение о смене ВРИ (в случае условно разрешенных видов).

Перед подачей документов уточните в местной администрации перечень необходимых бумаг, так как требования могут отличаться в разных регионах.

Куда обращаться

У вас есть несколько вариантов подачи документов:

1. Через МФЦ (многофункциональный центр). Для этого требуется личное посещение собственника или его представителя. Срок обработки запроса — до 3 рабочих дней. В результате вам выдадут копию постановления администрации. Посетить МФЦ потребуется дважды: для подачи и получения документов.
2. Через портал Госуслуги. Подача документов происходит через личный кабинет РПГУ. Результат направляется в электронном виде или на бумажном носителе по указанному адресу. Такой вариант больше подходит для тех, кто хочет избежать личных визитов.

Особый случай возникает, если ВРИ не установлен. Тогда перед внесением данных в ЕГРН потребуется дополнительная процедура установления вида разрешенного использования.

Как установить условно разрешенный ВРИ участка

Для получения условно разрешенного ВРИ собственнику необходимо пройти несколько этапов:

1. Подготовка и подача заявления.
   • Обращение направляется в землеустроительную комиссию муниципалитета.
   • Требуемое содержание заявления регламентируется местными нормативными актами.
   • К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы на землю.
2. Организация публичных слушаний.
   • Максимальный срок проведения — 30 календарных дней.
   • Все расходы на организацию лежат на заявителе.
   • Стоимость определяется согласно тарифам муниципального образования.
3. Принятие окончательного решения.
   • По итогам слушаний комиссия готовит рекомендации.
   • Окончательное решение принимает глава местной администрации.
   • В случае отказа выдается мотивированное обоснование.

Если вы получили отказ, обжаловать его можно в районном суде в течение 90 дней. Размер госпошлины рассчитывается исходя из изменения кадастровой стоимости. При положительном решении новые параметры участка вносятся в ЕГРН.

Перед подачей заявления рекомендуем проконсультироваться в муниципальном земельном комитете для уточнения перечня необходимых документов, точных сроков рассмотрения, размера предстоящих расходов и особенностей процедуры в конкретном муниципалитете.

Компания «Юрдис» предлагает помощь в определении и изменении ВРИ участка. Чтобы получить комплексную консультацию наших специалистов, позвоните нам или заполните форму обратной связи. Мы свяжемся с вами в кратчайшие сроки и ответим на все интересующие вопросы.