Методы оценки недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости играет важную роль в различных ситуациях, включая процессы продажи, покупки и оформления ипотечных займов. В данном материале мы предлагаем более детальный обзор различных методов оценки, разновидностей стоимости и значимости этой процедуры в каждом конкретном случае.

Что подразумевается под оценкой недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения текущей рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, такого как производственное здание, квартира, дача, гараж, частный дом и другие.

Проведение оценки недвижимости регулируется законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Этим процессом занимаются оценщики, которые могут выступать как представители компаний, так и работать в качестве индивидуальных предпринимателей. Важно отметить, что хотя вы можете самостоятельно определить рыночную стоимость, результаты такой оценки не учитываются государственными органами. Суд, прокуратура и банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Существует несколько разновидностей стоимости, среди которых выделяют рыночную, ликвидационную, инвестиционную и кадастровую.

Рыночная стоимость недвижимости представляет собой сумму, за которую ее можно продать на условиях открытого рынка. Она является ключевым фактором для покупателей и продавцов при определении стоимости объекта и служит доказательством наличия определенных активов. Рыночная стоимость определяется путем анализа аналогичных объектов и расчета среднерыночной цены, которая отражается в оценочных документах.

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, за которую ее можно быстро продать. При ее расчете оценщики учитывают срок экспозиции, который обычно составляет 3–4 месяца, но для ликвидационной стоимости срок уменьшается до 1–2 месяцев. Обычно ликвидационная стоимость ниже рыночной и составляет примерно 75–80% от последней. Этот вид стоимости критичен в случаях, когда требуется быстрая продажа недвижимости под воздействием чрезвычайных обстоятельств, не соответствующих обычным рыночным условиям.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это сумма, учитывающая конкретные инвестиционные цели лица или группы лиц. Часто она используется для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, например, для анализа доходности от сдачи ее в аренду. Инвестиционная стоимость обычно выше рыночной, поскольку учитывает будущий потенциал дохода от объекта. Если инвестиционная стоимость ниже рыночной, это может указывать на неэффективный инвестиционный план, и в таких случаях проще продать недвижимость по текущей рыночной цене.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а при невозможности использования таких методов проводится индивидуальная оценка для каждого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость также принимается во внимание при налогообложении. Другие типы стоимости, такие как восстановительная, реже используются при оценке. Восстановительная стоимость недвижимости – это сумма, которую необходимо потратить на возведение такого же объекта в существующих условиях, включая заработную плату работников, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие непосредственные и косвенные затраты.

Методы оценки: способы определения стоимости

Согласно ФСО 1, специалисты используют три метода оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основная идея этого метода заключается в том, что покупатель не будет переплачивать за недвижимость больше, чем за аналогичный объект. Для использования этого метода оценщику необходимо:

Выбрать единицы сравнения и сопоставить объект сравнения с оцениваемым объектом.
Скорректировать значения единиц оценки, учитывая характеристики объекта сравнения и аналогов.
Согласовать результаты корректировок. Для анализа могут использоваться различные временные интервалы, в течение которых происходили продажи объектов. В любом случае оценщик выбирает практически идентичную недвижимость. Например, при оценке трехкомнатной квартиры в центре без балкона аналогичные объекты в городском центре проходят анализ, после чего происходит корректировка цен и расчет среднего значения. Этот метод требует изучения обширного объема информации и проведения расчетов, но при этом позволяет определить стоимость наиболее точно. Например, при оценке рыночной стоимости объекта в городском центре оценщик исследует множество аналогичных объектов в данном районе.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в определении стоимости недвижимости на момент оценки как источника будущих доходов. Специалист вычисляет потенциальную прибыль объекта от момента оценки до завершения эксплуатации, учитывая риски, свойственные данному региону. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости и в инвестиционной деятельности. Он соответствует основной идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она способна приносить прибыли.

Затратный метод

Главное предположение этого метода простое: стоимость недвижимости не может превышать сумму, затраченную на ее строительство в настоящее время. Этот метод используется, когда необходимо оценить объекты недвижимости без учета земельных участков, на которых они расположены. При использовании затратного подхода оценщик также учитывает стоимость надела. Для этого он:

Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
Определяет восстановительную стоимость здания, включая размер предпринимательской прибыли.
Оценивает виды износа.
Рассчитывает итоговую стоимость объекта, корректируя восстановительную стоимость на износ и добавляя стоимость земельного участка. Наиболее точная оценка получается, когда оценщик использует все три метода и учитывает результаты всех расчетов. Если перед специалистом стоит особая цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что влияет на стоимость недвижимости

Главный фактор, оказывающий влияние на цену – это себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цены на строительные материалы и затраты на строительство – оплаты труда рабочих, расходы на проектную документацию, транспортировку материалов и другие расходы. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа обойдется дороже, чем коттедж меньшей площади высотой в 2 этажа из пеноблоков.

Однако на стоимость также влияют и другие параметры, не зависящие от затрат на строительство:

ситуация на рынке, например, если за последние 2–3 месяца цены на квартиры в вашем городе упали на 20–30%, возможно, вы не сможете продать свою недвижимость по прежней цене, и придется предложить скидку;
сезонность – некоторые объекты зависят от времени года: например, дачи в летний период имеют наивысшую стоимость, а зимой цены на них снижаются на 15-25% в зависимости от региона;
местоположение – недвижимость в центре всегда оценивается выше, чем аналогичная на окраине, так как центр города имеет развитую инфраструктуру;
инфраструктура района или населенного пункта – жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит значительно дешевле, чем дома в городе, рядом с которыми находятся детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;
степень износа – чем старше дом, тем больше средств потребуется на его ремонт, и старые объекты оцениваются ниже;
материал стен – от него зависит теплоизоляция помещения, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дома из шлакоблока, пеноблока – такие материалы пропускают больше холода;
экологическая обстановка – недвижимость рядом с озерами, лесами, парками оценивается выше, чем жилье вблизи крупных заводов, перерабатывающих предприятий;
наличие балкона – это увеличивает ценность недвижимости, так как создает дополнительное пространство;
характеристики двора, например, для многоквартирных домов, квартиры с закрытым двором и видеонаблюдением обычно стоят дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;
а также множество других параметров.

Все эти факторы учитываются оценщиком и обязательно отражаются в итоговом документе – отчете об оценке.

Оценка объектов недвижимости

Процесс оценки может занять разное время: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от объема исходных данных, региона и количества заказов, поступающих к оценщику. В целом, процедура оценки включает в себя шесть основных этапов.

Этап 1. Формулирование цели оценки

При постановке задачи на оценку определяются ключевые параметры:

цель оценки;
вид стоимости, который необходимо определить;
установление имущественных прав, подлежащих оценке;
даты проведения оценки.

На этом этапе клиент консультируется с застройщиком и объясняет цели оценки. Обычно оценку заказывают перед оформлением ипотеки, поэтому важно получить у застройщика полный перечень необходимых документов. Эти данные передаются оценщику, который анализируют рыночную и ликвидационную стоимость.

В случае выполнения работ для страховой компании также проводится оценка рыночной и ликвидационной стоимости. На этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом, уточняет его местоположение, площадь и наличие всех необходимых документов. Он также согласовывает с клиентом дату осмотра объекта и другие детали работ. Заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость, включая:

поэтажные и технические планы;
техническую документацию;
кадастровый паспорт;
выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;
технический паспорт, если имеется.

В случае оценки объекта на этапе строительства, могут потребоваться иные документы. Необходимо уточнить полный перечень у оценщика, так как он может изменяться в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора

После уточнения задач и необходимой стоимости и получения всех документов оценщик предлагает заключить договор. В нем фиксируются сроки выполнения работы, права и обязанности клиента, а также условия оплаты услуг. Как правило, специалисты требуют полной предоплаты. Стоимость услуг может варьироваться в зависимости от региона и обычно составляет от 2000 до 5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, которая будет использоваться для обоснования выводов о стоимости недвижимости. Он осматривает объект, фотографирует его, проверяет соответствие реального положения исходной документации и фиксирует выявленные дефекты. Он также задает клиенту дополнительные вопросы, включая вопросы о целевом использовании объекта.

Этап 4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик выбирает метод оценки стоимости недвижимости. Он чаще всего использует сравнительный метод и дополнительно применяет один или два других метода для получения более точных результатов. Все формулы, используемые для расчета, и их результаты обязательно отражаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет обстоятельств

Оценка стоимости недвижимости обычно проводится по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик занимается квартирой в центре, а на рынке в основном присутствуют квартиры на окраинах, будет использован повышающий коэффициент, поскольку цены на недвижимость в центре выше. А если квартиры, представленные на рынке, были проданы с ремонтом, а оцениваемое жилье имеет только предчистовую отделку, тогда коэффициент будет понижающим. Все используемые формулы при расчете стоимости также включаются в отчет.

Этап 6. Формирование отчета

На заключительном этапе специалист составляет оценочный отчет, который затем передается клиенту. В соответствии с законодательством отчет должен быть составлен и пронумерован.

В документе должны быть представлены следующие данные:

основные факты и выводы;
постановка задачи на оценку, соответствующая законам и федеральным стандартам;
информация о клиенте и оценщике;
предположения и ограничительные условия, использованные оценщиком;
стандарты оценочной деятельности;
описание объекта оценки со ссылками на документы, определяющими его количественные и качественные характеристики;
анализ рынка и других внешних факторов, влияющих на стоимость;
описание процесса оценки;
согласование результатов;
приложение к отчету с копиями документов, использованными оценщиком.

Документ должен быть пронумерован по страницам, прошит, подписан оценщиком и скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, все они, а также руководитель оценочной компании, должны поставить свои подписи и печати.

Для чего необходима оценка квартиры или другой недвижимости

В судебных спорах. Например, если покупатель утверждает, что его специально ввели в заблуждение и продали недвижимость по гораздо более высокой стоимости, чем она реально стоит. Или когда рассматривается дело о наследовании, где наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившим в права наследства, их долю.
При получении ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке в первую очередь нужна банку — чтобы определить, какую сумму выдать заемщику. Оценка стоимости также позволяет выявить, сколько банк получит, если заемщик перестанет выполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. При этом банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, принимая во внимание более низкую, обычно ликвидационную. Обычно сумма ипотеки равна ликвидационной стоимости жилья или даже ниже, так как заемщик вносит собственные средства.
При организации предприятия. В этом случае оценка недвижимости используется для определения общей стоимости активов у компании. Можно оценить все имущество, принадлежащее фирме, и получить общую стоимость активов.
При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу – для определения возможной цены продажи жилого объекта, а покупателю – для уверенности в том, что его не обманывают, и цена не завышена искусственно.
Для обмена жилья. При обмене двух объектов недвижимости обе стороны стремятся избежать убытков. В этом помогает оценка жилой недвижимости: участники сделки могут адекватно оценить стоимость обоих объектов, чтобы никто не остался в убытке.
Для залога. Жилую недвижимость можно использовать в качестве залога. В таком случае банк также требует проведения оценки стоимости. Это необходимо, чтобы банк знал, какую сумму может получить, если заемщик перестанет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, учитывается более низкая стоимость, то есть ликвидационная. Оценки недвижимости также могут использоваться при других сделках с недвижимостью, таких как оформление договоров о дарении и завещании.

Как оценить стоимость жилья самостоятельно

Для использования более сложных методов оценки стоимости необходимо обладать определенными знаниями и опытом. Вместо этого рекомендуется воспользоваться методом сравнения – оценить стоимость аналогичных объектов недвижимости и найти среднее значение.

Предположим, вам нужно узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого следует оценить цены на схожие объекты. В ситуации, когда нет доступа к ЕГРП, где хранятся данные о проведенных сделках, стоит проанализировать предложения на рынке. Зайдите на любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы упростить задачу, найдите аналогичные объекты в вашем районе. Выберите 5–6 квартир, наиболее похожих на вашу, по следующим характеристикам:

расположению, инфраструктуре района;
типу, конструкции дома;
классу отделки;
количеству комнат;
состоянию — по капитальному, косметическому ремонту, с новой отделкой;
этажу, наличию балконов, лоджий;
площади кухни.

Выберите аналоги и скорректируйте цены каждого на 3–5% – возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1 м² в каждой аналогичной квартире.

Чтобы определить рыночную стоимость, найдите среднее арифметическое значение цен за 1 м² по квартирам-аналогам и умножьте на площадь вашей квартиры. Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на их количество – таким образом, вы получите среднюю рыночную цену.

Например, в данном случае она может составить 3 160 000 ₽. Если выставите жилье на продажу по средней рыночной стоимости и не получите никаких откликов, рекомендуется немного снизить цены – возможно, они завышены. Оценка недвижимости может быть выполнена самостоятельно, однако результаты могут сильно отличаться от реальности, и ваше мнение может быть не принято банком или государственным органом.

Оценка недвижимости специалистом необходима для многих типов сделок, включая оформление ипотеки, кредита под залог. Она стоит денег, но отличается большей точностью.