Как оспорить кадастровую стоимость в 2024 году

Стоимость объектов недвижимости в соответствии с государственной оценкой часто превышает реальную рыночную стоимость в несколько раз. Это ударяет по бюджету собственников и арендаторов недвижимости. В связи с текущими экономическими условиями и общим трендом на оптимизацию затрат, в том числе налоговых, услуги по оспариванию кадастровой оценки особенно востребованы у владельцев коммерческой недвижимости.

Оценочная компания «Юрдис» предлагает помощь в снижении налогов на имущество организаций и физических лиц или земельного налога, а также базы для начисления арендных платежей по ЗУ. В зависимости от пожеланий клиентов, оказываем услугу комплексно или предлагаем сопровождение по одному из этапов. Из статьи вы узнаете способы оспаривания кадастровой стоимости, какие это приносит выгоды. Поскольку ее порядок постоянно изменяется, то обратитесь к нам за актуальным пошаговым планом действий, а также прогнозом снижения с расчетом налоговой экономии.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это результат государственной оценки объекта недвижимости на основе ценообразующих факторов, таких как местоположение, год постройки, материал стен и др. Она устанавливается на определенную дату, что фиксируется в государственном реестре — кадастре. Оценка производится не индивидуально, а в массовом порядке, то есть для целой группы.

Государство определяет кадастровую стоимость недвижимости, чтобы рассчитать налог на имущество, землю, размер аренды государственного или муниципального имущества, а также иные платежи и штрафы, например, при изменении вида разрешенного использования участка или административного штрафа за его нецелевое использование.

Изменения кадастровой стоимости в 2024 году?

Увеличение кадастровой стоимости влияет:

на оплату ежегодного налога на имущество;
стоимость нотариальных услуг;
налог от продажи объекта недвижимости, у которого не достигнут минимальный срок владения.

Таким образом, с ростом кадастровой стоимости увеличивается объем расходов, которые несет правообладатель имущества. При уменьшении суммы, полученной при государственной оценке, автоматически уменьшаются налоги на землю и имущество физических лиц и организаций, а также выкупные платежи при переоформлении аренды на собственность участков и др.

Компания «Юрдис» предлагает вам проверить возможность снижения и предварительно рассчитать выгоду от этого. Например, оспаривание результатов кадастровой стоимости (ее уменьшение) выгодно в случаях, когда:

рыночная стоимость гораздо ниже действующей в настоящее время;
сумма, на которую оптимизируются налоги или выкупная цена, выше, чем объем расходов на задействование экспертов.

Возвращаемся к актуальным изменениям кадастровой стоимости:

Периодичность проведения государственной оценки.

Правительство установило, что теперь она должна проходить раз в 4 года по всей России и раз в два года в городах федерального значения по решению местного управления.
Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости?

В настоящее время закон предусматривает 2 варианта проведения процедуры оспаривания КС. Часть регионов использует новую схему (ст. 22.1 ФЗ 237-ФЗ О государственной кадастровой оценке), а другая часть — старую схему. Подача заявления в ГБУ — это новая схема оспаривания. В частности в Москве, СПБ, Московской области действует старая схема оспаривания.
За чей счёт будут устраняться ошибки?

При подаче заявления именно по этому поводу, когда нужно исправить допущенные несоответствия, бюджетное учреждение устанавливает, касается ли это конкретно взятого объекта или же ошибка носит системный характер. Во втором случае пересчет кадастровой стоимости будет осуществлен автоматически у всех собственников, кого это затрагивает. Приведем наглядный пример. Житель аварийного многоэтажного дома подал заявление на исправление ошибки, поскольку государственная оценка не учла этот факт. После этого остальным собственникам квартир уже не надо обращаться по этому поводу, писать заявление. Перерасчет должен быть осуществлен для всех жильцов, то есть они экономят время и средства.
Улучшился механизм кадастровой оценки и переоценки:
1. Для новой схемы актуально подавать требование об оспаривании сначала в государственные учреждения, которые теперь получают больше сведений, в том числе и от Росреестра, поэтому стоимость должна формироваться более детально. Это возможно осуществить в течение шести месяцев с даты проведения оценки.
2. Учет индекса рынка недвижимости при резком падении цен — более чем на 30%. В таком случае кадастровая стоимость пересчитывается сразу, а не при следующей плановой оценке.
3. Пересчет налога при обнаружении ошибки в кадастровой стоимости осуществляется в этот же год, если исправление ошибки привело к снижению КС. Если КС увеличивается для расчета налога, то она применяется с последующего календарного года после года исправления ошибки.
4. Ответственность за исправление завышенной кадастровой оценки возлагается на директора бюджетного учреждения, предоставляющего эту услугу. Если судом будет подтверждено более 20% всех общих отказов в снижении стоимости КС, то директор лишается своей должности.

Периодичность кадастровой оценки

Сроки прописаны в статье 11 Закона № 237-ФЗ. Как мы уже упоминали выше, актуальные изменения соответствуют следующей периодичности:

через 4 года после завершения предыдущей оценки — для всех субъектов РФ, кроме городов федерального значения;
через 2 года — в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения.

С какого момента применяются сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости?

После подсчёта кадастровой стоимости государством она вносится в ЕГРН. Здесь хранятся технические характеристики объектов (например, планы расположения квартир или зданий) и сведения о собственнике.

При оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков, другого недвижимого имущества используются следующие основные даты:

1 января года, в который проводилась оценка;
1 января года, который следует за годом массовой кадастровой оценки — это и будет дата применения.

Таким образом, заявление об оспаривании КС можно подать с даты, когда стоимость вступила в действие, и до даты, когда в базу внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения КС до даты окончания ее применения.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость?

Любые лица, чьи права и обязанности были нарушены в результате массовой государственной оценки 2023 года, могут оспорить КС с 1 января 2024 года. Также в течение 5 лет можно исправить техническую или методологическую ошибку. Установить КС равной РС нужно в период действия КС. Для оспаривания архивной КС нужны основания. Также перерасчет налога будет произведен за период не более 3 лет.

Чтобы пересмотрели стоимость, оснований всего два:

При проведении оценки были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости. Например, технические ошибки могут возникнуть по причине неверных данных о виде функционального использования, годе постройки или материале стен.
Установление в отношении имущества его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоих случаях нужно предоставить доказательства — собрать подтверждающие документы.

Варианты оспорить кадастровую стоимость

Старая схема.

Заявление подается в комиссию или в суд. В первом случае его можно направить в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал государственных и муниципальных услуг. Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления. Если она его отклоняет, то указывается обоснование такого решения, что также может быть оспорено в суде.
Новая схема.

Подача заявления юридических или физических лиц в ГБУ с даты постановки объекта недвижимости на госучет до даты его снятия. Запрос можно отправить по электронной почте в региональное ГБУ, почтовым отправлением или явиться туда лично, а также через отделение МФЦ и региональный портал Госуслуг.

Форма заявления утверждена приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0287. Также должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью оценщиков.

ГБУ должно рассмотреть заявление в течение 30 дней. При положительном решении сведения в течение 5 рабочих дней передаются в Росреестр. При отказе решение ГБУ может быть оспорено в порядке административного судопроизводства. Одновременно с этим может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.
Исключение объекта недвижимости из перечня объектов, налогооблагаемой базой которых по налогу на имущество является КС. Для этого требуется устранить критерий, на основании которого он был включен.
Включение объекта недвижимости в перечень объектов, налогооблагаемой базой которых по налогу на имущество является КС.
Применение льгот по налогу на имущество, исчисляемого от КС.

Перечень необходимых документов

Для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости потребуется следующий перечень документов:

Свидетельство о собственности на здание / Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здание (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Технический паспорт на здание (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Экспликация технического плана БТИ (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Кадастровый паспорт на здание (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащих сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости Здания (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащих сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости Земельного участка (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды земельного участка / свидетельство о собственности / выписка из ЕГРН) (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Справка о балансовой стоимости Здания на дату оценки (оригинал, 1 экз.).
Справка о балансовой стоимости Земельного участка на дату оценки (оригинал, 1 экз.).

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости при обращении в суд понадобятся следующие документы:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (оригинал, 1 экз.).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (оригинал, 1 экз.).
Отчет об оценке, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (оригинал, 1 экз.).
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН) (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН) (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Решение учредителя о создании юридического лица (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Решение о назначении Генерального директора (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Приказ о вступлении в должность Генерального директора (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Устав Общества (копия, заверенная печатью организации, 1 экз.).
Доверенность на представителя (5 экз.).

Компания «Юрдис» предлагает помощь в экспресс-оценке:

рассчитаем потенциал снижения КС и определим экономическую выгоду процедуры;
проверим наличие методологических и технических ошибок в госоценке;
прорабатываем возможность исключения из «Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (700-ПП) и применения налоговых льгот;
проводим независимую оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составляем отчет.

Организуем комплексное юридическое сопровождение при следующих процедурах:

сбор пакета документов и защита интересов клиента в ответственных учреждениях или в суде;
снижение кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядке;
внесение сведения об изменении кадастровой стоимости в Росреестр;
представительство интересов клиента в налоговых органах.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости участка, помещения постоянно изменяется. И это всегда вносит неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам. К масштабным изменениям в 2024 году придется долго приспосабливаться.

Исходя из опыта экспертов компании «Юрдис», снизить кадастровую стоимость возможно до 70 процентов. Ваши очевидные выгоды:

уменьшение налоговой нагрузки;
сокращение платежей по аренде;
сокращение суммы за изменение вида разрешенного использования участка при строительстве;
снижение выкупной стоимости имущества;
возврат налогов в некоторых случаях за предшествующую кадастровую оценку;
возможность компенсации расходов на юридические услуги и судебные разбирательства при существенном отклонении кадастровой стоимости.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости и получить подробный отчет об оценке, который поможет вам добиться снижения завышенных показателей, обратитесь в компанию «Юрдис». Гарантируем высокий профессионализм наших сотрудников и проведение процедуры в минимальный срок.