Оценка непрофильных активов

Непрофильными называются активы, которые не относятся к основной деятельности компании и не являются ее базовым источником доходов. В настоящее время к ним причислен перечень ресурсов по следующим счетам формы 0409101:

Номер счета в 101 форме	Название счета в 101 форме
61011	Внеоборотные запасы (счет отменен с 2016 года, остатки перенесены, в частности, на счет 619)
47901	Активы, переданные в доверительное управление
60106	Паи паевых инвестиционных фондов
60118	Акции, паи, переданные без прекращения признания
61901	Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности
61902	Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду
61903	Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности
61904	Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду
61905	Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по справедливой стоимости
61906	Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по справедливой стоимости, переданная в аренду
61907	Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по справедливой стоимости
61908	Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по справедливой стоимости, переданная в аренду
61911	Вложения в сооружение (строительство) объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности
62001	Долгосрочные активы, предназначенные для продажи
62101	Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено
60102	Акции дочерних и зависимых организаций
60104	Акции дочерних и зависимых организаций – нерезидентов
60202	Средства, внесенные в уставные капиталы организаций
60204	Средства, внесенные в уставные капиталы организаций-нерезидентов

В связи с тем, что долговременная программа развития предприятия не всегда учитывает полный перечень имущественных ресурсов, а только определяет действия, которые помогут достичь поставленных целей, при анализе и оценке непрофильных активов они объединяются в комплексы – единицы управленческого учета (Е2У). Это самостоятельные активы, которые способны генерировать поступление финансов. Таким образом, все ресурсы, рассматриваемые при помощи показателя Е2У, связаны со стратегией развития бизнеса.

Цели и задачи реализации таких объектов

К основным целям реализации непрофильных активов можно отнести:

Диверсификацию портфеля. Разнообразие активов может помочь снизить риски, связанные с концентрацией инвестиций в одном секторе или компании.
Генерацию дополнительного дохода. Вложение средств в развитие непрофильных активов может создать новый источник дохода за счет получения арендной платы, дивидендов или прибыли от продажи инвестиций.
Защиту от инфляции. Определенные типы непрофильных активов, такие как недвижимость или ценные бумаги, могут служить защитой от инфляции, поскольку их стоимость может расти со временем.
Формирование долгосрочной стоимости. Реализация такого имущества может помочь предприятию создать долгосрочную стоимость за счет роста цены активов или получения выгодных сделок в будущем.
Улучшение баланса. Реализация объектов может улучшить баланс предприятия и сделать его более привлекательным для инвесторов и кредиторов.
Поиск и развитие новых возможностей. Инвестирование в непрофильные активы может помочь организации расширить свою деятельность и создать новые возможности для роста и развития.

Среди главных задач реализации такого коммерческого имущества можно выделить:

проведение детального анализа таких ресурсов;
разработку Программы отчуждения непрофильных активов;
создание Реестра непрофильных активов;
определение объектов, которые могут быть отчуждены, и т.д.

Принципы реализации объектов

К ключевым принципам относятся:

Транспарентность – доступность данных об используемых методах определения и выделения необходимых объектов из общего массива таких ресурсов.
Системность. Анализ и оценка активов с целью выделения непрофильных должны осуществляться своевременно.
Прозрачность. Обеспечение открытости процесса реализации ресурсов, включая применение доступных методов раскрытия данных о продаже таких объектов.
Эффективность. Выбор способа реализации имущества должен осуществляться с учетом предполагаемого экономического эффекта, который может получить компания.
Увеличение прибыли. Процесс реализации ресурсов должен быть прибыльным для предприятия.
Уменьшение расходов. Затраты на содержание неликвидных активов следует минимизировать.
Защита экономических интересов предприятия. Предполагает своевременную реализацию объектов, предотвращение значительного падения их стоимости и т.д.

Как выявляются непрофильные активы?

Процедура выявления непрофильных активов предполагает несколько этапов:

1 этап. Начальный

Предполагает:

Инвентаризацию всех активов, которые числятся на балансе организации. Данные, которые указаны в бухгалтерской и отчетной документации, сопоставляются с фактическим наличием перечисленных ресурсов.
Объединение активов в отдельные единицы управленческого учета и формирование общего Реестра Е2У. В нем должны быть отражены все виды имущества, которое принадлежит предприятию.
Классификацию Е2У. Для этого рекомендуется использовать классификатор внеоборотных средств и общую классификацию единиц управленческого учета.
Ведение реестра Е2У. В организации эта деятельность должна вестись регулярно. Каждый вновь приобретенный объект должен быть не только поставлен на баланс, но и включен в реестр Е2У. При этом он может быть внесен в имеющийся комплекс активов или включен в состав нового. В данном случае важно учитывать сроки: соответствующие сведения должны быть официально зафиксированы до истечения последнего рабочего дня квартала, следующего за кварталом, в котором актив был поставлен на баланс предприятия.

2 этап. Базовый

Определяется профильность Е2У и устанавливается ее соответствие деятельности предприятия, а также влияние, которое оказывают активы на реализацию стратегии развития организации. Все рассматриваемые объекты оцениваются с позиции возможности их использования для ведения основной деятельности компании с учетом определенных факторов. Если в процессе анализа устанавливается, что один или несколько активов могут применяться для основного производства, они определяются как профильные. Если объект не может быть задействован в основной деятельности компании, для присвоения ему определенного статуса используется алгоритм, приведенный далее.

	Факторы	Целевые ответы для определения профильного Е2У	Удельные веса, присваиваемые за совпадение с целевым ответом по определению профильного Е2У
1	Актив, относящийся к категории недвижимости, находится на территории компании и используется для ведения базовой деятельности либо для осуществления проезда/прохода в зону проведения производственных процессов (да/нет).	да	15 %
2	Единица управленческого учета позволяет получить как минимум 5 % от суммарной прибыли компании за предыдущий год (да/нет).	да	13 %
3	Актив относится к категории общественно важных (например, больница, аэропорт, спорткомплекс и т.д.), а более половины его выручки возникает благодаря предоставлению услуг персоналу компании (да/нет).	да	13 %
4	Имеются заключенные соглашения с использованием актива, суммарной стоимостью 1 % от дохода предприятия (да/нет).	да	13 %
5	Е2У имеет в составе активы, итоги деятельности которых представляют собой коммерческую или гостайну. Доступ третьих лиц к такой информации может стать причиной убытков (да/нет).	да	10 %
6	Актив используется для предотвращения ЧС, обеспечивает финансовую, информационную или экономическую безопасность предприятия (да/нет).	да	10 %
7	Можно отдать функции Е2У сторонним специалистам (да/нет).	нет	8 %
8	Актив находится в свободном доступе для любых граждан, в том числе и не работающих в организации (например, числящийся на балансе компании детский сад доступен для посещения любым детям) (да/нет).	нет	8 %
9	Е2У должен быть передан в государственную собственность или в ведение субъектов РФ (да/нет).	нет	7 %
10	Актив относится к категории основных и отражен в стратегии развития организации (да/нет).	да	3 %

Для оценки профильности или непрофильности активов используется следующий алгоритм:

Определяется степень влияния параметров, отраженных в указанной выше таблице, на каждый актив из указанных в Реестре, посредством выбора подходящего ответа (да – фактор оказывает влияние / нет – фактор не влияет).
Полученные сведения сравниваются с целевыми ответами для выделенного профильного актива. Если полученные в ходе анализа ответы совпадают с целевыми, им присваивается удельный вес, представленный в четвертой колонке таблицы. При несовпадении ничего добавлять не нужно.
Полученные за все ответы удельные веса складываются между собой. Если итоговый результат достигает 50 % и более, актив относится к категории профильных, если менее 50 %, это позволяет сделать вывод о непрофильности.

По итогам анализа выявленные профильные активы включаются в план стратегического развития предприятия до момента внесения в него плановых изменений.

3 этап. Оценка профильности активов, которые присутствуют в составе Е2У

На этом этапе следует определить профильные активы, которые являются частью профильного Е2У, но не соответствуют утвержденным задачам. В результате устанавливается степень значимости таких ресурсов, после чего принимается решение о необходимости сохранения их в составе рассматриваемого комплекса.

	Факторы	Целевые ответы для определения необходимости сохранения актива, входящего в состав профильного Е2У	Удельные веса, присваиваемые за совпадение с целевым ответом для определения необходимости сохранения актива, входящего в состав профильного Е2У
1	Актив необходимо включить в состав профильной Е2У для обеспечения полноценного функционирования (да/нет).	да	100 %
2	Актив не подлежит отчуждению, так как относится к определенной категории (объект коммерческой тайны, сервитут, объект, используемый в целях исполнения государственных задач, мобилизационной подготовки, обороны, безопасности и т.д.) (да/нет)	да	100 %

Для определения целесообразности сохранения актива в составе комплекса необходимо установить уровень значимости ресурса посредством выбора подходящего ответа (да – фактор оказывает влияние / нет – фактор не влияет). Если хотя бы один ответ соотносится с целевыми, стоит оставить актив в составе комплекса. Если же были получены 2 отрицательных ответа, объект следует удалить из комплекса активов. Его дальнейший анализ стоит проводить в соответствии с представленным выше рекомендациями.

Решение о необходимости использования активов принимает совет директоров компании или наблюдательный совет. Регулярный анализ принадлежности ресурсов к профильным или непрофильным объектам – задача руководителей организации.

Как проводится продажа непрофильных активов?

С целью обеспечения условий конкурентности при возмездном отчуждении активов их продажу следует осуществлять посредством конкурентных мероприятий. Алгоритм проведения таких операций регулируется внутренними уставами компании, которые утверждает совет директоров или наблюдательный совет.

Процесс реализации непрофильных активов базируется на следующих принципах:

публичности;
открытости;
прозрачности;
конкурентности;
возмездности.

Продажа таких ресурсов может осуществляться на открытых торгах при помощи:

Аукциона	Это один из конкурентных способов продажи активов, при котором основным параметром в состязательности между заинтересованными лицами во время торгов выступает стоимость реализуемого объекта. Аукцион проводится открытым путем. Участники могут публично объявлять свои предложения по стоимости объекта в процессе торгов. Право приобрести актив получает покупатель, который готов заплатить за него наивысшую цену.
Конкурса	Представляет собой конкурентный вид продажи, при котором ключевым параметром в состязании между заинтересованными сторонами является предложение с максимально выгодными условиями для владельца объекта. В договоре купли-продажи описываются условия выполнения победителем конкурса основных требований. Также в нем указывается порядок подтверждения им принятия взятых на себя обязанностей. Корректировать и дополнять условия конкурса после заключения соответствующего соглашения запрещается, за исключением ситуаций, отраженных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В условиях конкурса могут быть оговорены следующие нюансы: ограничения изменения назначения отдельных объектов, которые применяются для ведения научной работы, социокультурной, деятельности, транспортного обслуживания и т.д.; проведение ремонтно-технических мероприятий в отношении объектов; выполнение работ, направленных на сохранение культурно значимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Также в условиях должны быть указаны точные сроки проведения конкурса.
Публичного предложения	Этот способ предполагает поэтапное снижение стартовой стоимости до так называемой цены отсечения. Если кто-либо из заинтересованных лиц подтвердит первоначальную стоимость при помощи публичного предложения, со всеми участниками проводится аукцион, на котором заявки подаются в открытом формате. Возможность купить актив получает тот, кто предложит за него наиболее выгодную цену. Этот способ продажи используется в случае, если конкурс или аукцион не смогли провести из-за отсутствия желающих участвовать.
Реализации объекта без объявления стоимости	При такой форме продажи первоначальная цена актива не определяется. Лица, заинтересованные в его приобретении, направляют предложения о стоимости в сообщении по утвержденному адресу. При наличии заявок от нескольких заинтересованных граждан покупателем считается тот, кто готов заплатить наиболее высокую стоимость. Этот способ продажи применяется в ситуации, если реализация актива путем публичного предложения не принесла желаемого результата. Как правило, такое происходит по причине особых характеристик объекта, его расположения и т.д. В качестве альтернативы этому варианту может быть рассмотрена передача актива в собственность государства или отдельного муниципалитета, а также полное списание.

Наиболее подходящий способ продажи непрофильных активов выявляется советом директоров компании или наблюдательным советом.

Если реализация объекта признается официально несостоявшейся более трех раз по причине отсутствия заявок даже при условии снижения первоначальной стоимости более чем вдвое, по решению руководства предприятия возможно:

Передать имущество в аренду путем проведения торгов.
Привлечь объект в оборот на инвестиционных условиях по итогу проведения торгов.
Провести обособление имущества. В этом случае создается новая организация вместе с другими юрлицами или физлицами без их непосредственного участия. Проводится реорганизация в виде выделения с предоставлением имущества новой компании. Также возможно выполнить обособление объекта путем внесения его в уставный капитал.
Передать в залог права на актив в форме обеспечения по взятым кредитам организации.
Провести развитие объекта посредством реализации с его помощью проектов с высокой экономической эффективностью.
Бесплатно предоставить имущество в собственность субъектов РФ или органов местного самоуправления.

При реализации имущества с обременением необходимо заключить соглашение с покупателем, согласно которому он возьмет на себя обязанность закрыть долг по приобретаемому объекту.

Реализация имущества должна осуществляться по стоимости не ниже балансовой (остаточной). Продажа должна быть проведена в соответствии со статьями 447 и 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации. При выборе организатора торгов следует взять за основу перечень юрлиц, которые специализируются на такой деятельности и действуют в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2010 г. № 1874-р (в случае проведения очных торгов), а также распоряжением Правительства Российской Федерации от 04 декабря 2015 г. № 2488-р (в случае проведения торгов в электронной форме).

Информационное сопровождение процесса продажи имущества должно быть организовано как минимум за 30 рабочих дней до даты реализации. Анонс о предстоящем событии должен быть размещен на официальном сайте владельца имущества, а также организатора торгов, если он будет привлекаться. Соответствующие сведения также могут быть опубликованы на сайте Правительства РФ.

Данные о проведении аукциона или конкурса следует обнародовать в течение 90 дней с момента утверждения решения о продаже объекта. В нем должны быть указаны следующие сведения:

время и место проведения процедуры;
метод и алгоритм реализации;
информация об отчуждаемом объекте, в том числе о наложенных обременениях (наличие договоров аренды и/или иных договоров в отношении продаваемого непрофильного актива, наличие сервитутов, градостроительных и других ограничений, наличие статуса объекта ГОиЧС, статуса памятника и пр.);
сведения о порядке установления лица, которому присваивается право на заключения соглашения о купле-продаже;
данные о стартовой цене объекта.

Стоимость продажи непрофильного актива, который отчуждается не на торгах, рассчитывается на основе отчета об оценке, проведенной независимым экспертом, если отсутствуют иные решения совета директоров или наблюдательного совета. Оценочные мероприятия проводятся, если:

балансовая стоимость объекта равна или превышает 200 миллионов рублей;
начальная цена торгов или стоимость сделки с объектом, который реализуется не на торгах, меньше балансовой – при этом остаточная стоимость непрофильного актива должна на 15 % превышать цену, которую придется заплатить за услугу независимой оценки.

Особенности разработки Программы отчуждения непрофильных активов

Программа отчуждения непрофильных активов должна включать следующие пункты:

Базовые понятия. Раздел содержит перечень основных терминов, которые будут фигурировать в документе (например, профильные активы, непрофильные активы, способы реализации непрофильных активов и т.д.).
Принципы реализации активов.
Алгоритм определения непрофильных активов. Раздел включает описание порядка выявления таких объектов, содержание Реестра отчуждения непрофильных активов, процесс его создания и согласования.
Алгоритм проведения оценки непрофильных активов.
Методы реализации таких объектов. В этом разделе должна быть отражена информация о способах отчуждения имущества, порядке принятия решения о выборе способа отчуждения, особенностях процесса реализации.
Информационное сопровождение процедуры реализации. Раздел включает перечень мер, направленных на обеспечение свободного доступа заинтересованных в покупке имущества лиц.
Отчет о проведении Программы отчуждения непрофильных активов. Раздел содержит сведения о формате, времени и порядке оформления и подачи отчетности.
Ответственность сотрудников. Раздел включает данные о поощрении специалистов, которые отвечают за выполнение поставленных задач и курируют процесс отчуждения непрофильных активов.

Разработка Реестра непрофильных активов

Этот документ создается руководством предприятия с учетом результатов анализа имущества при условии выявления непрофильных активов. Его необходимо корректировать с учетом актуальных изменений и заново утверждать при внесении правок. В документ должны быть включены все активы, которые имеют признаки непрофильных.

Реестр непрофильных активов включает два основных раздела:

Список активов, которые по решению руководства подлежат обязательной реализации.
Перечень активов, которые должны остаться в составе компании.

Оба раздела должны включать базовые данные по каждому виду имущества, а именно:

точное название актива;
средства, которые позволяют его идентифицировать;
вид деятельности, к которой можно отнести актив;
остаточную (балансовую) стоимость имущества по данным за последний отчетный период;
выбранный способ реализации актива;
данные об имеющихся обременениях;
перечень правоустанавливающей документации на имущество.

Реестр должен быть опубликован на официальном сайте компании в течение трех суток с момента его утверждения. При внесении корректировок обновленный документ должен быть представлен в течение трех суток с момента утверждения соответствующих изменений.

Особенности процедуры утверждения и актуализации Программы отчуждения непрофильных активов и Реестра непрофильных активов

Процесс утверждения Программы отчуждения непрофильных активов и Реестра непрофильных активов включает следующие этапы:

Разработка проектов Программы отчуждения непрофильных активов и Реестра непрофильных активов руководством компании.
Одобрение этих документов Комитетом по стратегии при совете директоров предприятия (при условии наличия такого органа в компании). Если такой структуры в организации нет, требующая одобрения документация передается совету директоров (наблюдательному совету).

Если у предприятия отсутствуют непрофильные активы, решение о необходимости разработки соответствующей Программы принимает совет директоров (наблюдательный совет).

Актуализация Программы отчуждения непрофильных активов необходима при изменении и появлении у компании новой сферы деятельности. Актуализировать Реестр непрофильных активов требуется при выявлении нового имущества, которое может причислено к непрофильным активам.

Процесс актуализации этих документов включает несколько этапов:

Руководство разрабатывает проект Программы отчуждения непрофильных активов / Реестра непрофильных активов в обновленном варианте. Также на начальном этапе формируются материалы, которые позволяют обосновать необходимость внесения изменений в действующие документы.
Проект Программы отчуждения непрофильных активов / Реестра непрофильных активов с обоснованием необходимости внесений корректировок направляется на утверждение совету директоров (наблюдательному совету).
Совет директоров (наблюдательный совет) рассматривает предоставленные документы и принимает решение.

Работайте с профессионалами своего дела!

Сотрудники компании «Юрдис» проводят независимую оценку непрофильных активов в соответствии с требованиями российского законодательства.

К нам обращаются клиенты, потому что мы:

работаем с судебными инстанциями, отделами внутренних дел, финансовыми и коммерческими предприятиями, арбитражными управляющими и частными заказчиками;
находимся в числе крупнейших оценочных предприятий нашей страны: в рэнкинге «РАЭКС-Аналитика» за 2019 год компания заняла 9 место, в рэнкинге «Эксперт РА» за 2020 год — 11 место;
располагаем действующей лицензией ФСБ на проведение работ, связанных с использованием сведений, относящихся к гостайне;
организуем доставку экспертного заключения по адресу клиента и в судебные инстанции в согласованный срок;
предоставляем весь перечень услуг, которые могут потребоваться собственнику любого имущества;
при необходимости защищаем результаты работы в судах, комиссиях, инспекциях, перед проверяющими, экспертами СРО, акционерами;
имеем в штате дипломированных экспертов, оценщиков и специалистов с подтверждением ученой степени, которые состоят в крупнейших профессиональных СРО и имеют персональные страховые полисы на сумму 30 000 000 рублей.

Профессиональная ответственность застрахована на сумму 1 млрд руб. в ООО «Абсолют Страхование» (полис № 022-073-007975/21).

Для заказа услуг независимой оценки активов вы можете обратиться к нашим специалистам по указанному на сайте телефону. Заявки также принимаются по адресу электронной почты info@urdis.ru. Наш сотрудник свяжется с вами в ближайшее время для обсуждения деталей сотрудничества.