Оценка коммерческой недвижимости необходима, чтобы установить ее рыночную стоимость. К таким объектам относятся нежилые здания, производственные комплексы, склады, офисные центры и т.д. Проведение независимой оценки рыночной стоимости коммерческий недвижимости – обязательный этап сделок купли-продажи и ипотечного кредитования.
Что такое оценка коммерческой недвижимости?
Оценка коммерческой недвижимости представляет собой процедуру, в процессе которой определяется рыночная стоимость нежилого помещения. Она выполняется независимыми экспертами согласно ФЗ РФ №135 ”Об оценочной деятельности”. По результатам проведенных изысканий оформляется отчет. Он может быть предоставлен в банки, судебные организации и другие инстанции по требованию.
Когда проводится оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости?
Исследование проводится в следующих целях:
- Оформление ипотеки. Отчет об оценке позволит кредитору понять, какую сумму он сможет вернуть при продаже объекта в случае невозврата займа.
- Проведение сделок по обмену недвижимости. Профессиональная оценка позволит удостовериться во взаимовыгодности сделки.
- Реорганизация компании. Установленная в ходе исследования стоимость является основанием для определения количества и цены активов, которыми располагает предприятие.
- Разрешение судебных споров. Узнав о приобретении коммерческой недвижимости по завышенной стоимости, собственник может выяснить ее рыночную цену для защиты собственных интересов в суде.
- Проведение юридических операций с объектом недвижимости. К ним можно отнести дарение, наследование.
Типы стоимости коммерческой недвижимости
Согласно действующему приказу Минэкономразвития, установлены следующие типы стоимости нежилых объектов коммерческого назначения:
- Рыночная. Определяет цену, за которую можно продать объект недвижимости на конкурентном рынке в настоящее время.
- Кадастровая. Определяется Росреестром после постановки на государственный учет. С учетом кадастровой стоимости рассчитываются налоги на имущество.
- Ликвидационная. Определяет цену, за которую можно реализовать недвижимость в рекордно короткий срок. Как правило, она ниже рыночной на 15–20%.
- Инвестиционная. Актуальна для предпринимателей, которые планируют получить прибыль с помощью коммерческой недвижимости. Инвестиционная стоимость обычно ниже рыночной, так как при ее определении учитывается величина потенциальной прибыли.
| Тип стоимости | Когда выполняется расчет |
| Рыночная | При проведении сделок купли-продажи |
| Кадастровая | При расчете размера налоговых взносов, государственных пошлин и т.д. |
| Ликвидационная | Регулярно в конце отчетного периода |
| Инвестиционная | На этапе разработки проектов по инвестированию |
Методы оценки недвижимости коммерческого назначения
При проведении оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости эксперты используют следующие методы:
| Доходный метод | Применяется при расчете инвестиционной стоимости объекта. В ходе оценки эксперт определяет вероятные риски, которые могут стать причиной падения недвижимости в цене. Объем затрат при приобретении имущества не должен быть выше размера прибыли, которую можно получить. Если отсутствует уверенность в окупаемости объекта, стоит отказаться от его покупки. |
| Затратный метод | Применяется для объекта с учетом затрат на его приобретение и содержание. |
| Сравнительный метод | Предполагает анализ проведенных в установленный период сделок по продаже коммерческой недвижимости со схожими характеристиками. Метод позволяет избежать покупки имущества по завышенной цене. |
Как проходит оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости?
Общий алгоритм оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости включает следующие этапы:
- Заключение договора на оказание услуг оценки.
- Сбор и анализ информации, которая оказывает влияние на стоимость объекта.
- Определение возможностей наиболее эффективного использования имущества.
- Выбор подходящего метода оценки недвижимости и выполнение необходимых расчетов.
- Подготовка отчета.
Кто может заказать услугу оценки коммерческой недвижимости?
Услуга доступна государству, субъектам и муниципальным образованиям РФ, физическим и юридическим лицам. При этом заказчику необходимо:
- Оказывать содействие экспертам в случае необходимости: предоставлять запрошенные данные для проведения исследования, давать пояснения, подтверждения, запрашивать данные у третьих лиц.
- Не скрывать важные для проведения оценки сведения и не ограничивать доступ к документации, запрошенной экспертами.
- Своевременно вносить оплату за оказанные услуги, согласно заключенному договору.
Какие виды коммерческой недвижимости подвергаются оценке?
Эксперты могут оценивать:
- отдельно стоящие сооружения: склады, торговые, офисные помещения, производственные площади;
- имущественные комплексы: деловые, торговые и другие;
- помещения в составе здания;
- строения технического назначения;
- незавершенные объекты недвижимости.
Какие документы потребуются?
| Для физических лиц | Для юридических лиц |
|
|
Особенности проведения исследования
На начальном этапе эксперт осуществляет сбор данных. Он выезжает на объект для проведения осмотра, делает снимки, проверяет соответствие реальных характеристик указанным в плане БТИ, выявляет дефекты.
После анализа собранной информации специалист проводит оценку с учетом особенностей расположения, технических характеристик и других параметров объекта. Если для сравнения невозможно подобрать строения с похожими условиями, применяется повышающий или понижающий коэффициент.
При расчете стоимости чаще всего используется сравнительный метод. Дополнительно могут применяться альтернативные способы для получения максимально объективного результата.
Оформление отчета
Все полученные в процессе оценки данные включаются в отчет. Он может быть предоставлен в бумажной или электронной форме. В отчете содержатся следующие данные:
- Цель проведения оценочных изысканий.
- Основания для выполнения оценки коммерческой недвижимости.
- Данные об экспертах, которые проводили исследование: ФИО, квалификация, сведения о членстве в профессиональных ассоциациях.
- Информация, подтверждающая независимость проведения изысканий.
- Подробное исследование объекта. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, указываются также реквизиты компании и балансовая стоимость при наличии.
- Стандарты, действующие для оценочной деятельности.
- Перечень допущений, которые были приняты в процессе работ.
- Алгоритм расчета стоимости исследуемого объекта и ее окончательный размер.
- Ограничения применения полученных результатов.
- Перечень документов, которые были использованы экспертом при проведении изысканий.
В отчете могут быть отражены и другие сведения, которые необходимы для полного отражения выбранного метода оценки.
Можно ли рассчитать стоимость объекта самостоятельно?
Для расчета рыночной стоимости коммерческой недвижимости собственными силами потребуется:
- Найти объекты со схожими параметрами, обратив внимание на расположение, этажность, площадь.
- Определить стоимость метра для каждого из объектов.
- Расположить полученные данные по возрастающей и рассчитать средний показатель.
- Удалить из перечня позиции, стоимость которых значительно ниже средней. Если объект оценки имеет существенные преимущества, полученную стоимость можно повысить на 5%.
Важно учитывать, что такие расчеты позволяют вычислить примерную цену. Чтобы получить максимально точные данные, необходимо обратиться к профессионалам. Оценочная компания “Юрдис” предоставляет услугу независимой оценки коммерческой недвижимости согласно требованиям и нормам действующего законодательства.
В нашем штате — специалисты со средним стажем четырнадцать лет и высокой квалификацией. Все оценщики состоят в крупных профессиональных ассоциациях (СРО). Мы успешно решаем задачи различной сложности и гарантируем соблюдение согласованных сроков выполнения работ. В случае необходимости специалисты защищают результаты в судебных инстанциях, комиссиях, инспекциях, перед проверяющими или акционерами.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости
По оценкам экспертов, за последние 3 года стоимость аренды коммерческой недвижимости увеличилась более чем на 10%, поэтому владельцы бизнеса стремятся приобрести такое имущество в собственность. Такая тенденция сохранится в ближайшее время. Спрос на участки и готовые строения коммерческого назначения сегодня высокий, несмотря на увеличение ключевой ставки. Востребованы небольшие офисные помещения и магазины, расположенные на первом этаже жилых домов. В результате активно развивается новая ниша: появляются микроинвесторы, которые приобретают и предоставляют в аренду такие коммерческие площади.
Получить консультацию и заказать услугу оценки коммерческой недвижимости можно, оставив заявку на сайте, отправив запрос на электронную почту или позвонив по указанному телефону.