При постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, а также в ходе проведения очередных туров государственной кадастровой оценки уполномоченные государственные учреждения определяют его кадастровую стоимость. Данная сумма является опорной базой для расчёта налогов на имущество граждан или юридических лиц и других официальных платежей в пользу государства. Собственники не всегда соглашаются с результатами оценки своей земли, квартиры, частного дома или нежилого объекта недвижимости. Каждое лицо, чьи интересы затрагивает кадастровая стоимость, согласно действующему законодательству имеет право инициировать пересмотр кадастровой стоимости недвижимости по новым правилам.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Пересмотр кадастровой стоимости производится в досудебном порядке, при обращении в учреждение, наделенное правами по определению кадастровой стоимости, при наличии следующих оснований:
- Идентификация явных ошибок или опечаток в кадастровом паспорте, который прошёл государственную регистрацию и занесён в базу ЕГРН.
- Изменение рыночной стоимости недвижимости на территории, к которой относится рассматриваемый объект более, чем на 30% в силу различных внешних или внутренних факторов, корректировки динамики развития рынка.
- Если по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка, жилого дома, квартиры или гаража выясняется, что кадастровая цена, указанная в ЕГРН, была завышена.
- При анализе рынка вторичной недвижимости, путём изучения аналогичных объектов на рассматриваемой территории, в электронных базах данных риелторских компаний.
В случае обнаружения технических ошибок, которые зависят от человеческого фактора, пересмотр кадастровой стоимости недвижимости производится без искового заявления, в рабочем порядке, в отведённые законом сроки после регистрации письменной заявки от заинтересованного лица.
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Для пересмотра кадастровой стоимости земли, здания или другой недвижимости следует обращаться в следующие государственные инстанции:
- Комиссию по рассмотрению споров, связанных с определением кадастровой стоимости. Корректировка цены осуществляется после заседания ведомственной комиссии, решающей вопросы рассматриваемой категории.
- ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» для г. Москва, ГБУ «Центр кадастровой оценки» для Московской области. Бюджетное учреждение рассматривает заявление от собственника на протяжении 30 суток с момента его подачи, а затем выдаёт положительное решение, либо отказ с обоснованием причин, что служит официальным поводом для составления иска.
- Орган судебной власти - после оформления искового заявления с просьбой о пересмотре текущей кадастровой стоимости недвижимости. Лучшим решением для небольших объектов недвижимости при инициировании судебного разбирательства будет объединение с собственниками аналогичных объектов на той же территории с обращением к профессиональному юристу и составлением коллективного иска.
Следует учесть, что суд может не принять исковое заявление к рассмотрению, если заинтересованное лицо не предпринимало попытки по урегулированию спорных вопросов в досудебном порядке, с получением официального отказа от представителей бюджетного учреждения.
Пересмотр кадастровой стоимости в досудебном порядке
Чаще всего при выявлении явных ошибок или неточностей в документации пересмотр кадастровой стоимости в Москве, либо в любом другом регионе РФ осуществляется в судебном порядке. Однако, новые правила оспаривания кадастровой стоимости обязывают соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Досудебное обращение требует выполнения следующих шагов:
- Заинтересованное лицо собирает доказательную базу – заказывает официальный отчёт в независимой оценочной компании.
- Составляет заявление в бюджетное учреждение о пересмотре кадастровой стоимости.
- Заявление от собственника регистрируется, после чего начинается отсчет 30-дневного срока согласно ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».
- В течение 5 рабочих дней после принятия бумаги заявителю направляется уведомление о принятии обращения к рассмотрению.
- По итогам заседания, но не позднее, чем через 30 суток после регистрации заявления, выносится решение по текущему обращению.
В случае положительного решения, при идентификации ранее допущенных ошибок, уполномоченные представители Росреестра вносят требуемые корректировки в сведения о величине кадастровой стоимости. В случае признания государственной организацией ошибок при определении кадастровой стоимости недвижимости, заинтересованное лицо имеет право пересчитать налог или иные обязательные платежи, исчисляемые от кадастровой цены.
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки в будущем
Переоценка кадастровой стоимости объектов капитального строительства в Москве прошла в 2021 г. Согласно обновлённой версии Федерального Закона №237, начиная с 1 января 2022 года автоматический пересмотр кадастровой стоимости недвижимости по новым правилам будет осуществляться следующем порядке:
- Для земельных участков, квартир, жилых домов или общественных эксплуатируемых пространств, расположенных на территориях, не относящихся к федеральным центрам, переоценка будет осуществляться не реже, чем 1 раз в 4 года.
- Для аналогичных объектов недвижимости, которые располагаются и зарегистрированы в городах федерального значения, данная процедура может производиться вдвое чаще – 1 раз в 2 года из-за быстрой корректировки цен. Подобное правило действует при наличии соответствующего решения от органов местного самоуправления.
- В случае корректировки рыночных цен в регионе, либо на отдельной территории, под влиянием макроэкономических или других факторов, более, чем на 30%, пересмотр осуществляется в срочном порядке, вне зависимости от плана.
Кроме того, при выявлении явного завышения цены, установленной государственными органами, заинтересованное лицо, являющееся собственником объекта, может самостоятельно оспорить кадастровую стоимость в суде, не дожидаясь автоматической переоценки.
Изменения в Законе «О государственной кадастровой оценке»
Согласно тексту закона №269-ФЗ очередная государственная кадастровая оценка будет проведена:
- В 2022 г. - применительно к участкам земли, зарегистрированным в ЕГРН, вне зависимости от вида разрешённого использования и назначения территории.
- В 2023 г. – в отношении жилых или общественных зданий, квартир, отдельных помещений, гаражей и других эксплуатируемых пространств, расположенных в капитальных сооружениях.
Согласно тому же закону, с учётом последних поправок, решение о пересмотре кадастровой стоимости осуществляется при соблюдении срока исковой давности, то есть не позднее, чем через 5 лет после проведения первичной оценки.
Что изменилось в новых правилах
Согласно обновлённой версии Федерального закона, помимо перечисленных выше изменений, во время пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего собственнику, также учитывается ряд дополнительных нюансов:
- Предусматривается дополнительная ответственность для уполномоченных лиц, устроенных в штат территориального подразделения, наделенного правами определения кадастровой стоимости. В случае рассмотрения органом судебной власти обращений от граждан более 100 раз за текущий календарный год лицо, допустившее многократные ошибки, подвергается дисциплинарному взысканию, вплоть до увольнения с занимаемой должности.
- Согласно ст. 22.1 упомянутого ФЗ, при наличии оснований и доказательной базы, кадастровая стоимость недвижимости может быть скорректирована до среднерыночной цены в данном регионе на основе комплексного анализа ценовой зоны.
- При оценке объекта силами уполномоченных лиц комиссия ужесточит контроль за корректностью расчёта цены, которая должна удовлетворять требованиям каждого пункта ФЗ.
Таким образом, согласно новым правилам, власти предполагают исключить большинство ошибок при оценке недвижимости, принадлежащей гражданам и юридическим лицам. В то же время процедура корректировки цены, а также её приведение к уровню рынка не становится более прозрачными и понятными для населения.
Коротко о главном
Наша компания имеет продолжительный опыт работы в области оценки объектов недвижимости разных категорий. Мы занимаемся оформлением официальных отчётов по результатам оценочных мероприятий, которые могут быть представлены в качестве доказательной базы в бюджетных учреждениях и в суде. Оказываем услуги по защите интересов собственников и других законных правообладателей во время проведения процедуры пересмотра кадастровой стоимости.
Чтобы заказать услугу в нашей компании, клиенту свяжитесь с нами по контактному телефону, представленному на портале, либо отправьте запрос на адрес e-mail. Наш специалист перезвонит вам для уточнения деталей заказа и согласования цены, отправит коммерческое предложение.