Самовольная постройка: что такое, как легализовать, законодательство

Самовольной постройкой считается сооружение, которое было возведено незаконно. Причем далеко не всегда несанкционированные строительные работы проводились намеренно. Здание может стать самовольной постройкой в силу различных причин, среди которых изменения в законах, проблемы с документами и другие. Оптимальное решение в данной ситуации — легализация самостроя. Более подробно об этой процедуре расскажем далее.

Какие объекты могут быть отнесены к самовольным постройкам?

Самостроем признается недвижимость, которая была сооружена без получения необходимых разрешений и согласования либо с нарушением градостроительных норм. Самовольным будет считаться сооружение:

построенное на участке, не принадлежащем гражданину, который возвел на нем этот объект;
возведенное на земле, которая не предназначается для строительства на ней такого объекта;
построенное без предварительного согласования с уполномоченными органами;
возведенное с нарушением действующих строительных норм.

Следует учитывать, что зафиксированные нарушения должны быть в силе на момент начала строительных работ и на дату выявления самостроя. Недвижимость не может считаться самовольно построенной, если на период начала ее возведения какие-либо ограничения отсутствовали. Также она не может быть признана таковой, если собственник земли не знал о наличии ограничивающих факторов.

Особенности судебных процессов по делам о самострое

Снос самовольного строения является крайней мерой, к которой можно прибегнуть только на основании официального судебного решения. При этом детально выясняются важные для дела обстоятельства. Чаще всего решение о сносе самостроя принимается, если способ допустимого использования участка не соответствует типу сооружения, т. к. добиться соответствия в данном случае невозможно. Однако, как показывает практика, чаще всего уполномоченные специалисты исходят из потенциальной опасности нарушения. Если сооружение не несет никакой угрозы, а несоответствие возможно устранить, сносить его не потребуется.

Обратиться в суд может любой гражданин, интересы которого нарушает самострой. Зачастую инициаторами судебного процесса выступают владельцы смежных земельных наделов или домов, арендаторы, а также местная администрация.

Срок исковой давности различается в зависимости от ситуации. Если строение не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, а только возведено без установленных законом разрешений, он составляет 3 года. Если же сооружение построено на чужом участке и не дает соседу в полной мере пользоваться его имуществом, иск не имеет срока давности.

Возможно завершение судебного процесса мировым соглашением. Оно может быть принято только в том случае, если его условия не будут нарушать права и интересы владельцев смежных наделов.

Сроки для сноса или реконструкции строения

В зависимости от выявленных нарушений, суд может постановить снести строение или выполнить его реконструкцию. Период, в течение которого владелец недвижимости обязуется выполнить предписанные действия, прописан в решении. Максимально возможный срок для исполнения решения составляет 12 месяцев. Если в течение этого времени собственник не предпримет никаких действий, самострой может быть снесен муниципальными службами, а владельцу будет выставлен счет.

Если по решению суда самовольную постройку требуется привести в соответствие с действующими нормами, срок реализации такого решения может быть продлен до трех лет в зависимости от вида недвижимости.

Какие санкции последуют, если не узаконить самовольную постройку?

Наряду со сносом самовольно возведенного строения, может быть наложен штраф. В 2024 году его размер составляет:

для физических лиц — до 5 000 рублей;
для должностных лиц и ИП — до 50 000 рублей;
для юридических лиц — до 1 000 000 рублей.

Оплачивать штраф потребуется даже в том случае, если собственник планирует легализацию самовольной постройки в установленном на законодательном уровне порядке. Кроме того, выплата штрафа не дает отсрочку для исполнения требования суда.

Как узаконить самострой?

Самовольная постройка: что такое, как легализовать, законодательство

Процесс легализации самовольных построек регламентирован Федеральным законом №339-ФЗ. Узаконить самострой можно тремя способами:

Путем получения официального разрешения на проведение строительных работ.
Посредством признания права собственности на самовольную постройку в суде согласно статье 222 ГК РФ.
Путем получения соответствующего решения градостроительно-земельной комиссии.

Процедуру узаконивания самовольной постройки может провести собственник земли, на которой возведено нелегальное строение, даже если строительство осуществлялось другим человеком. Например, выполнить регистрацию самостроя может наследник, получивший право собственности на землю с таким сооружением.

Если недвижимость была возведена в период брака или в ходе реконструкции объекта, который принадлежит одному из супругов, иск о признании права общей собственности на это имущество может предъявить и муж, и жена.

Инициировать процедуру узаконивания может также гражданин, который получил участок в бессрочное пользование.

Регистрация самовольной постройки может быть выполнена, если:

Тот, кто возвел недвижимость, имеет право на землю, которое допускает строительство данного объекта.
На момент обращения в судебную инстанцию строение в полной мере соответствует нормам, установленным для землепользования и застройки, данным планировки территории, действующим требованиям к параметрам сооружения.
Сохранение объекта не влечет за собой нарушение прав и охраняемых на законодательном уровне интересов других людей, а также не создает никакой опасности для здоровья и жизни граждан.

Важно учитывать, что регистрация самостроя возможна в том случае, если на муниципальном участке отсутствуют нарушения строительно-технических норм. Если есть значительные несоответствия, легализовать самовольную постройку не удастся.

Куда обратиться, чтобы легализовать самострой?

Решение о возможности регистрации самовольной постройки принимает Стройнадзор. Предварительно проводится обязательная проверка документации. Рассчитывать на получение разрешения можно в том случае, если предоставлен весь перечень документов, и в них отсутствуют ошибки.

Потребуется предоставить:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации (для их получения необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного надела);
акт обследования территории от проектной организации;
сам проект;
заключение по итогам экспертизы проектной документации.

В случае, если строение затрагивает фасад смежного объекта, необходимо также архитектурно-градостроительное решение.

Если речь идет о жилых и надворных строениях на садоводческих участках, землях для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в черте населенного пункта, процедура оформления самовольной постройки в собственность может быть упрощена. Для таких объектов достаточно отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности на землю, и техплан сооружения.

При отсутствии разрешения на проведение строительных работ можно легализовать самострой через муниципальную комиссию по самовольным постройкам.

Если владелец решил легализовать строение через суд, потребуется предоставить:

исковое заявление;
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
документы, подтверждающие отсутствие нарушений градостроительных и строительно-технических норм при возведении объекта, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей;
документы, которые подтверждают обращение в уполномоченные органы для получения необходимых разрешений и согласований (например, отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих разрешений).

Если в судебном порядке будет вынесено положительное решение, оно станет основанием, чтобы зарегистрировать права собственника нелегализованного недвижимого имущества в Росреестре. После того как в ЕГРН будет внесена необходимая запись, строение считается узаконенным. Информация о том, что изначально строительство было выполнено без согласования, нигде более не фигурирует.

Важные нюансы и особые случаи

При регистрации самостроя бывают противоречивые ситуации, для которых стандартный алгоритм действий не подходит. Рассмотрим несколько таких случаев.

Официально зарегистрированную постройку могут признать самостроем, если она была возведена с нарушениями действующих норм. Если они будут выявлены, строение будет перенесено в категорию произвольно построенных несмотря на соответствующую запись в ЕГРН.

Возведение частного дома без подачи необходимого уведомления не означает, что такой объект автоматически будет отнесен к самостроям. Прежде всего в расчет принимается соответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.

Если сооружение используется не по назначению, это не означает, что оно является самостроем. Первостепенное значение в данном случае имеет соблюдение действующих строительно-технических требований. Если они не нарушены, оснований для признания сооружения самостроем может не быть.

Сооружение, которое частично располагается на чужом земельном участке, не может быть официально зарегистрировано. Однако решение о сносе суд может не принять. Исход дела в данном случае будет зависеть от того, нарушены ли чьи-либо права.

Преимущества обращения в оценочную компанию «Юрдис»

Если вам нужно признать право собственности на самовольную постройку, обращайтесь к специалистам оценочной компании «Юрдис». Они окажут помощь в проведении процедуры легализации недвижимости в соответствии с законодательными нормами и установленными правилами.

Уверенность в качестве услуг	Профессиональный подход	Справедливые цены
Мы тщательно контролируем ход работ на каждом из этапов сотрудничества. При необходимости наши эксперты готовы защитить результаты в суде, комиссиях, инспекциях, перед проверяющими или акционерами.	Все специалисты компании «Юрдис» являются членами крупных профессиональных ассоциаций (СРО). Система менеджмента качества сертифицирована по ISO 9001-2015.	Выгода от сотрудничества существенно превосходит стоимость реализованных нашими специалистами решений.