Оценка незавершенного строительства

Под незавершенным строительством понимаются здания либо сооружения, которые не достроены, не эксплуатируются, иногда не определен их правовой статус, не функционируют и не приносят прибыль.

С одной стороны, это неполноценная недвижимость и часто не до конца юридически оформлена, а с другой - недостроенные здания могут продавать, покупать, вносить в качестве вноса в уставный капитал и др. Парадокс, но недостроенные объекты весьма привлекательны для инвесторов. Думается, это из-за того, что они часто расположены экономически благоприятных районах.

При продаже, инвестировании и в ряде других ситуаций необходимо знать объективную стоимость объектов на текущую дату. На ее определение и направлена оценка незавершенного строительства.

О сложности оценки подобных объектов

Недостроенные и не веденные в эксплуатацию здания и сооружения весьма сложны в оценке. Это объясняется несколькими причинами:

1. Применение доходного подхода в их отношении ограничено или вовсе невозможно, ведь объекты не готовы к использованию, их не используют в коммерческих целях и, следовательно, они не приносят прибыль;
2. Нередко незавершенное строительство не имеет четкого юридического статуса, у него могут быть несколько владельцев, оспаривающих право собственности. Часто строительство и останавливается из-за отсутствия юридической урегулирования;
3. Еще один момент, который затрудняет определение рыночной стоимости, - в том, что недостроенные здания подвергаются усиленному износу. Во время оценки стоимости незавершенного строительства специалисту необходимо определить степень износа каждого элемента конструкции и рассчитывать рыночную цену объекта с ее учетом.

Наши независимые оценщики имеют опыт оценки незавершенного строительства, работают в этой сфере с 2002 года. Они готовы профессионально оценить даже сложные объекты (как с конструктивными, так и юридическими сложностями).

Как происходит рыночная оценка незавершенного строительства?

Алгоритм, традиционный для обычной недвижимости, не даст точных результатов в ситуации с незавершенным строительством. Анализируя только такие факторы, как местоположение, год начала строительства, материал конструкции и др., не получится установить реальную цену объекта.

Независимые оценщики учитывают десятки факторов (среди них много специфичных):

1. Состав объекта;
2. Его юридический статус, наличие и количество собственников;
3. Причины приостановления строительства (выделяют: финансовые затруднения у заказчика строительства, ошибки в проекте, внезапно появившиеся юридические проблемы);
4. Технические и конструктивные характеристики объекта (на стоимость незавершенного строительства влияют размеры и площадь объекта, степень доработки каждого элемента, износ элементов конструкции и возможность их использования после завершения строительства с учетом их износа).

Все эти факторы тщательно анализируются оценщиками. Проводятся необходимые измерения и расчет степени износа. Другой этап работы специалистов – применение традиционных для оценки методов.

Методы оценки

К базовым способам оценки незавершенных строительных объектов относится сравнительный, затратный и доходный подход. Сравнительный метод предполагает изучение и анализ рынка НСО. Оценщик ищет здания, находящиеся на аналогичной стадии постройки и имеющих похожие характеристики. На основании полученных данных определяется рыночная стоимость объекта.

При использовании затратного метода анализируется сметная документация и расчеты, в которых указаны понесенные и будущие расходы. Также учитывается цена прав на землю и принимается во внимание текущее состояние строительного объекта. Доходный метод можно применять для НСО, которые могут приносить доход. 

Специалист по оценке имеет право применять любой из указанных вариантов. Также он может комбинировать различные подходы для более точного определения рыночной стоимости объекта. Специалист обязан обосновать выбор той или иной методики и зафиксировать используемые подходы в итоговой отчетности.

Нормативно-правовая база

Алгоритм оценочных процедур регламентируются Федеральным законом номер 135 от 29.7.98. В этом нормативно-правовом акте прописаны требования к подготовке специалистов по оценке и документам, которые требуются для определения стоимости объекта. Помимо 135-ФЗ используются нормативы Градостроительного кодекса, ГОСТа 31937-2011, а также стандарты, касающиеся определенных разновидностей строительных объектов. К примеру, для оценки стоимости незавершенного многоквартирного здания применяется свод правил 54.13330.2016.

Основные подходы к оценке строительных объектов определены Приказом Министерства экономического развития № 611. В документе содержатся алгоритмы составления техзаданий на оценочные процедуры и алгоритм подбора оценочных методик.

О важности затратного подхода

Единственный подход, который помогает получить достоверные результаты при оценке стоимости незавершенного строительства – затратный. Он учитывает величину средств, которые были вложены в строительство объекта.

Но и в применении затратного подхода есть свои трудности. Рыночная стоимость, рассчитанная с его помощью, зависит от того, как в будущем будет использоваться объект. Можно выделить несколько вариантов развития событий:

• Строительство завершится согласно первоначальному проекту;
• Объект будет перепрофилирован, а уже построенные объекты будут использоваться согласно обновленному проекту;
• Ликвидация объектом путем сноса или демонтажа.

Если объект незавершенного строительства будет использоваться согласно первоначальному проекту, то рыночная стоимость будет равна сумме всех затрат, которые были понесены при строительстве объекта до текущего состояния. В остальных двух случаях (перепрофилировании либо сносе) целесообразно применение доходного подхода.

На заметку!

Оценщики, определяя рыночную цену незавершенного объекта, практически не применяют сравнительный метод. Это связано с невозможностью подбора объектов-аналогов, так как каждое недостроенное здание или сооружение уникально. Доходный метод тоже применяется ограниченно: объект не введен в эксплуатацию. Значит, и использоваться в коммерческих и иных целях не может.

Необходимые документы

Для оценки строительного объекта следует подготовить два комплекта документации. Нужно собрать правоподтверждающие документы и получить бумаги, характеризующие техническое состояние ОНС. К документам первого типа относятся:

• Список предстоящих расходов;
• Инвестиционные соглашения;
• Бумаги, подтверждающие права на землю;
• Договор купли-продажи, квитанции и иная документация, в которой зафиксирована цена объекта. 

Второй комплект бумаг включает проектно-сметную документацию и кадастровый план земельного участка, на котором возводится строительный объект. Также заказчик должен предъявить оценщику бумаги, описывающие текущее состояние ОНС. Характеристики объекта должны быть составлены с учетом разделения конструкции на отдельные составляющие.

В поисках ответственного исполнителя для оценки объекта доверьте процедуру опытным независимым оценщикам. Наши специалисты – не теоретики. За свою деятельность они отработали четкий алгоритм оценки даже сложных объектов.