Оценка незавершенного строительства

Наша компания проводит оценку объектов недвижимости на любой стадии строительства. Мы оценим вашу квартиру, частный дом, земельный участок или офисное помещение за срок от 5 дней, по цене от 7 тыс. руб.

Оценка объектов незавершённого строительства – это комплекс аналитических работ, по результатам проведения которых оформляется официальное заключение с определением рыночной стоимости сооружения для обращения в кредитное учреждение или совершения регистрационных действий.

Зачем нужна оценка объектов незавершенного строительства

Далеко не каждый застройщик или девелоперская компания в состоянии довести инвестиционный проект до его завершения по разным причинам. Оценка незавершённого строительства требуется при наступлении любой из следующих ситуаций:

• При необходимости соблюдения юридических формальностей и регистрации объекта недвижимости с получением кадастрового паспорта, свидетельства о собственности.
• Для оформления обеспеченного кредита в финансовом учреждении.
• При смене ответственных лиц – девелоперской компании, в случае привлечения сторонних инвестиций.
• При смене подрядчика, для оценки объёма выполненных работ.
• При необходимости реализации объекта в текущем состоянии.
• В случае наличия подозрений на хищение ранее выделенных на строительство сооружения инвестиций – при инициировании судебного процесса заинтересованной стороной.
• В случае рационализации использования планируемого жилого дома или общественного здания – при размещении на земельном участке новых построек, корректировки технологической и планировочной части рабочего проекта с прохождением повторной экспертизы.
• При наступлении страхового случая – пожара, разрушения или других обстоятельств, подразумевающих выплату компенсации.
• При нанесении ущерба от нерациональных действий ответственных лиц – для требования выплаты неустойки через суд.
• Банкротство девелопера с необходимостью реализации его активов, имущества на открытых торгах.

Оценка стоимости незавершённого строительства, в зависимости от целей, подразумевает точный расчёт ликвидационной или рыночной стоимости объекта, а также определение коэффициента эластичности спроса.

Основные факторы для оценки объектов незавершенного строительства

Основные факторы для оценки объекта незавершенного строительства зависят от целей проведения экспертных действий, типа государственной организации или кредитного учреждения, в которое требуется предоставить отчёт и подробно описываются ниже.

Регистрация сооружения

Постановка объекта капитального строительства на кадастровый учёт – необходимая регистрационная процедура, которая проводится в отношении любого здания. При проведении обмеров, по завершении возведения коробки сооружения, представители регистрационной палаты выполняют оценку объекта с определением кадастровой цены, которая впоследствии указывается в соответствующем паспорте.

От данной цены зависит налоговая ставка, страховая премия при оформлении полиса, ежемесячный платёж при заключении договора аренды. Собственник имеет право выразить несогласие с расчётом кадастровой цены сооружения, в результате чего проводятся следующие действия:

• Обращения в кадастровую палату о необходимости переоценки стоимости, указанной в паспорте.
• Заказ процедуры технического обследования сооружения с его последующей переоценкой в специализированной организации.
• Оформление официального отчёта с актуальной рыночной ценой объекта незавершённого строительства, который является доказательной базой.
• Обращение в органы судебной власти для получения решения о переоценке сооружения.

По результатам данных правовых действий и качественной работы оценочной организации, собственник или правообладатель получает возможность скорректировать наложенные обременения, получить дополнительную выгоду от реализации объекта, либо доли в нём.

Продажа объекта

Экспертиза незавершенного строительства также требуется при реализации объекта в пользу другого собственника. В подобных ситуациях, при определении рыночной стоимости сооружения, учитываются следующие важные нюансы:

• Сметная стоимость строительства.
• Процент выполненных работ, относительно объёма, предусмотренного проектом.
• Срок заморозки объекта, что определяет физический износ несущих и ограждающих конструкций.
• Общее состояние инженерного оборудования, элементов отделки (при условии, что данные работы уже выполнены на дату проведения оценки).
• Сумма предстоящих вложений, с учётом инфляции, для завершения здания до сдачи в эксплуатацию.

Таким образом, при продаже объекта незавершённого строительства, важно определить его рыночную стоимость таким образом, чтобы у нового владельца, после оплаты запрашиваемой продавцом суммы, остались средства на реализацию проекта для нормальной эксплуатации здания.

Смена генподрядчика

Оценка незавершенного строительства часто требуется для решения спорных вопросов между подрядчиком и заказчиком объекта капитального строительства в досудебном порядке, либо после инициирования разбирательства по закону. Отчёт помогает выяснить следующие факты и обстоятельства:

• Размер фактически понесённых затрат на возведение части объекта до текущего состояния.
• Сумма, которую необходимо вложить для успешной сдачи сооружения в эксплуатацию.
• Выявление факта хищения средств со стороны подрядчика.
• Обоснование претензий производителя работ, если, согласно предварительной смете, выделенных инвестиций недостаточно для реализации проекта.
• В случае неудовлетворительного качества строительных работ, обрушения конструкций или при выявлении дефектов – для оценки понесённого ущерба.
• Закрытие актов выполненных работ, расторжение договора между заказчиком и подрядчиком, что исключает взаимные претензии друг к другу.

Чаще всего, отчёт по результатам оценки объекта незавершённого строительства, требуется, как доказательная база для суда, так как подобные вопросы требуют назначения множества экспертиз, а также распределения ответственности, особенно, если резь идёт о госзаказе.

Оформление залога

Объект незавершённого строительства является недвижимым имуществом, которое представляет материальную ценность, согласно сумме, указанной в отчёте специализированной организации.

Таким образом, такое сооружение может быть оформлено в качестве залога для получения льготных условий по кредиту, либо при рефинансировании ранее заключённого договора с обеспечением.

При расчёте цены незаконченного здания, определяется его ликвидационная стоимость. Это означает, что финансовое учреждение, в пользу которого временно отчуждается сооружение, будет реализовывать его «с молотка», в случае нарушения заёмщиком взятых на себя обязательств. 

Банкротство застройщика

К сожалению, начиная с 90-х годов прошлого века, банкротства девелоперских компаний, начинающих крупномасштабное строительство, уже давно не редкость. Люди нередко теряют свои деньги, а объекты незавершённого строительства годами простаивают в замороженном состоянии.

В качестве меры поддержки населения, властные структуры нередко берут на себя ответственность и проводят процедуру банкротства несостоявшегося застройщика с передачей прав на объект незавершённого строительства в пользу аккредитованных компаний.

В таких ситуациях, совместные инвестиции, с учётом субсидий и других интересов участников договора по строительству проблемного объекта, определяются на основе детальной экспертизы незавершённого строительства.

Требуется ли осмотр объектов незавершенного строительства

Перед расчётом конечной рыночной или ликвидационной стоимости объекта незавершённого строительства, уполномоченное лицо обязано собрать следующие сведения:

• Степень завершённости сооружения.
• Уровень износа конструкций.
• Дефекты, возникшие в несущих и ограждающих конструкция после заморозки строительства.
• Работоспособность инженерных коммуникаций.
• Целостность окон, элементов отделки, наличие благоустройства придомовой территории.

Стоимость жилого дома или другого незаконченного сооружения рассчитывается, посредством обработки полученных при проведении визуального контроля результатов. Это означает, что осмотр сооружения – важнейшая часть комплексной экспертизы.

Особенность оценки данной категории – необходимость применения методики инструментального контроля, если эксперт подозревает потерю несущей способности отдельных конструктивных элементов. На основании показателей метрологических приборов, составляется дефектная ведомость, проводится отдельный расчёт стоимости ремонтных работ для успешной эксплуатации сооружения.

Кто может проводить оценку объектов незавершенного строительства

Оценкой объекта незавершённого строительства могут заниматься следующие компании или частных лица:

• При проведении мероприятий для органа сдобной власти – оценочная компания выбирается из перечня аккредитованных органом власти юрлиц.
• В случае оформления залога, чаще всего, финансовое учреждение также предоставляет лист оценщиков, прошедших проверку внутренней службы безопасности банка.
• Любая независимая компания, имеющая статус юридического лица, располагающая необходимыми кодами ОКВЭД, сертификатами СРО, а также штатом аттестованных сотрудников.
• Частные лица, зарегистрированные в органах ФНС в качестве самозанятых, имеющие на руках диплом о профильном образовании и удостоверение, свидетельствующее об успешной сдаче квалификационных экзаменов по результатам прослушивания курсов повышения квалификации.

При обращении в независимые учреждения, заявителям следует тщательно изучить их уставные и разрешительные документы. При возникновении сомнений из-за просроченной даты, либо других проблем, от услуг таких организаций стоит отказаться, так как отчёты могут быть не приняты к рассмотрению.

Перечень необходимых документов

Для проведения экспертизы незаверенного строительства, заинтересованному лицу, необходимо представить оценщику заверенные копии следующих официальных документов:

• Удостоверение личности заявителя или собственника сооружения.
• Учредительные документы застройщика, инвестора.
• Выписка из ЕГРН.
• При наличии – свидетельство о государственной регистрации права на недострой, а также кадастровый паспорт с обмерами и экспликацией.
• Комплект проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу.
• Копия заключения экспертизы, разрешение на строительство.
• При наличии – копии договоров на технологическое присоединение с балансодержателями инженерных сетей.
• Справка о выполнении технических условий от энергоснабжающих предприятий.
• Текущая сопроводительная документация – акты скрытых работ, предписания, закрытые наряды и прочие бумаги, оформляемые силами ПТО генерального подрядчика.

Наша компания имеет продолжительный опыт в техническом обследовании, оценке и определении рыночной стоимости объектов незавершённого строительства любой сложности. Мы проведём все работы максимально быстро, наши цены ниже, чем у многих конкурентов. Сотни клиентов уже воспользовались нашими услугами и оставили только положительные отзывы о нашей работе.