(Голосов: 35, Рейтинг: 5)
|
Под незавершенным строительством понимаются здания либо сооружения, которые не достроены, не эксплуатируются, иногда не определен их правовой статус, не функционируют и не приносят прибыль.
С одной стороны, это неполноценная недвижимость и часто не до конца юридически оформлена, а с другой - недостроенные здания могут продавать, покупать, вносить в качестве вноса в уставный капитал и др. Парадокс, но недостроенные объекты весьма привлекательны для инвесторов. Думается, это из-за того, что они часто расположены экономически благоприятных районах.
При продаже, инвестировании и в ряде других ситуаций необходимо знать объективную стоимость объектов на текущую дату. На ее определение и направлена оценка незавершенного строительства.
Недостроенные и не веденные в эксплуатацию здания и сооружения весьма сложны в оценке. Это объясняется несколькими причинами:
Наши независимые оценщики имеют опыт оценки незавершенного строительства, работают в этой сфере с 2002 года. Они готовы профессионально оценить даже сложные объекты (как с конструктивными, так и юридическими сложностями).
Алгоритм, традиционный для обычной недвижимости, не даст точных результатов в ситуации с незавершенным строительством. Анализируя только такие факторы, как местоположение, год начала строительства, материал конструкции и др., не получится установить реальную цену объекта.
Независимые оценщики учитывают десятки факторов (среди них много специфичных):
Все эти факторы тщательно анализируются оценщиками. Проводятся необходимые измерения и расчет степени износа. Другой этап работы специалистов – применение традиционных для оценки методов.
К базовым способам оценки незавершенных строительных объектов относится сравнительный, затратный и доходный подход. Сравнительный метод предполагает изучение и анализ рынка НСО. Оценщик ищет здания, находящиеся на аналогичной стадии постройки и имеющих похожие характеристики. На основании полученных данных определяется рыночная стоимость объекта.
При использовании затратного метода анализируется сметная документация и расчеты, в которых указаны понесенные и будущие расходы. Также учитывается цена прав на землю и принимается во внимание текущее состояние строительного объекта. Доходный метод можно применять для НСО, которые могут приносить доход.
Специалист по оценке имеет право применять любой из указанных вариантов. Также он может комбинировать различные подходы для более точного определения рыночной стоимости объекта. Специалист обязан обосновать выбор той или иной методики и зафиксировать используемые подходы в итоговой отчетности.
Алгоритм оценочных процедур регламентируются Федеральным законом номер 135 от 29.7.98. В этом нормативно-правовом акте прописаны требования к подготовке специалистов по оценке и документам, которые требуются для определения стоимости объекта. Помимо 135-ФЗ используются нормативы Градостроительного кодекса, ГОСТа 31937-2011, а также стандарты, касающиеся определенных разновидностей строительных объектов. К примеру, для оценки стоимости незавершенного многоквартирного здания применяется свод правил 54.13330.2016.
Основные подходы к оценке строительных объектов определены Приказом Министерства экономического развития № 611. В документе содержатся алгоритмы составления техзаданий на оценочные процедуры и алгоритм подбора оценочных методик.
Единственный подход, который помогает получить достоверные результаты при оценке стоимости незавершенного строительства – затратный. Он учитывает величину средств, которые были вложены в строительство объекта.
Но и в применении затратного подхода есть свои трудности. Рыночная стоимость, рассчитанная с его помощью, зависит от того, как в будущем будет использоваться объект. Можно выделить несколько вариантов развития событий:
Если объект незавершенного строительства будет использоваться согласно первоначальному проекту, то рыночная стоимость будет равна сумме всех затрат, которые были понесены при строительстве объекта до текущего состояния. В остальных двух случаях (перепрофилировании либо сносе) целесообразно применение доходного подхода.
Для оценки строительного объекта следует подготовить два комплекта документации. Нужно собрать правоподтверждающие документы и получить бумаги, характеризующие техническое состояние ОНС. К документам первого типа относятся:
Второй комплект бумаг включает проектно-сметную документацию и кадастровый план земельного участка, на котором возводится строительный объект. Также заказчик должен предъявить оценщику бумаги, описывающие текущее состояние ОНС. Характеристики объекта должны быть составлены с учетом разделения конструкции на отдельные составляющие.
В поисках ответственного исполнителя для оценки объекта доверьте процедуру опытным независимым оценщикам. Наши специалисты – не теоретики. За свою деятельность они отработали четкий алгоритм оценки даже сложных объектов.
Пожалуйста, скачайте более современный браузер на ваш выбор, чтобы удобно пользоваться сайтом