Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

При оформлении документов на земельный участок органы Росреестра регистрируют границы, относящиеся к земельному участку, присваивают кадастровый номер наделу, а также вносят кадастровую стоимость участка. Сумма, установленная учреждением, имеющим право определять кадастровую стоимость, складывается исходя из принадлежности земли к определённой категории, виду разрешенного использования, площади и значениям удельного показателя кадастровой стоимости для соответствующего кадастрового квартала. В некоторых случаях владелец не согласен с указанной в официальной документации цифрой и инициирует оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

• В случае, когда собственник не согласен с суммой, указанной органами местного самоуправления согласно разделению территории на ценовые зоны, он имеет право её оспорить. Процедура пересмотра суммы инициируется при наличии на руках подтверждённых доказательств в виде отчётов независимой оценочной компании, имеющей необходимые допуски для осуществления аналитической детальности рассматриваемой категории.
• Если в силу определённых обстоятельств цена недвижимости в рассматриваемой зоне падёт более, чем на 30%, переоценка производится в автоматическом режиме, с нарушением 4-летнего срока.
• Внутри крупных мегаполисов федерального значения с высокой динамикой развития рынка по решению местных властей переоценка может производиться раз в 2 года.

Новые правила оценки кадастровой стоимости

С 2020 года законодательство в сфере оценки кадастровой стоимости участка несколько изменилось. Согласно тексту ФЗ №237 о ГКО в действие вступили следующие важные поправки:

• Переоценка стоимости земельного участка производится не реже, чем 1 раз в 4 года, при стабильной ситуации на рынке.
• В случае, когда собственник не согласен с суммой, утвержденной региональным органам власти, он имеет право её оспорить. Процедура пересмотра суммы инициируется при наличии на руках документов, необходимых для инициации процесса оспаривания кадастровой стоимости, в том числе необходим отчёт независимой оценочной компании об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Работа оценочной организации в обязательном порядке должна соответствовать требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
• Регионы федерального значения, к которым относится Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, по решению местных властей могут проводить ГКО один раз в 2 года.

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка необходима при наличии ошибок, связанных с определением кадастровой стоимости, а также в случае значительного расхождения кадастровой стоимости от рыночной.  Для снижения суммы налога на землю, а также для снижения арендных платежей необходимо понизить налогооблагаемую базу земельного участка, которой как раз является кадастровая стоимость.

Получение сведений о текущей кадастровой стоимости

Для получения бесплатных сведений о кадастровой стоимости участка необходимо проделать следующие шаги:

• Зайти на официальный интернет-портал Росреестра, где можно запросить соответствующую выписку с актуальными изменениями цены на текущий момент времени в электронном виде, утверждённую интерактивной подписью.
• Воспользоваться сведениями, указанными на публичной кадастровой карте. Удобная система интерактивного поиска позволяет быстро отфильтровать нужную территорию после введения кадастрового номера. При выборе участка курсором мыши предоставляются сведения о нём, включая кадастровую цену.
• Воспользоваться сервисом «Получение сведений из фонда данных Государственной кадастровой оценки» путем поиска информации по кадастровому номеру участка.
• Посетить сторонние порталы, являющихся аккредитованными агентами Россреестра.

Помимо указанных путей, информацию о стоимости участка можно также запросить в Государственном бюджетном учреждении, которое определяло кадастровую стоимость. Однако сведения в онлайн-сервисах регулярно обновляются после проведения переоценки.

Как понять, что цена завышена

При оспаривании кадастровой стоимости заинтересованное лицо должно быть уверено, что цена на его участок земли завышена. Чтобы выявить факт нарушения, необходимо выполнить простой алгоритм:

• Изучить карту Росреестра на предмет стоимости соседних участков, расположенных в той же ценовой зоне, с аналогичной площадью.
• Проанализировать реальные предложения на вторичном рынке, выявить среднюю стоимость земли.

Если собственнику земли не удаётся самостоятельно идентифицировать факт завышения стоимости, он всегда может обратиться в независимую оценочную компанию, специализирующуюся на оказании услуг оспаривания кадастровой стоимости. В случае подтверждения значительного расхождения кадастровой стоимости и рыночной, собственник заключает договор на оказание услуг по оспариванию кадастровой стоимости. Оценочная компания составляет официальный документ – отчёт об оценке рыночной стоимости участка по установленной форме, в котором будет указана реальная стоимость объекта недвижимости. В дальнейшем данный документ будет использоваться как основа для подтверждения факта завышения кадастровой стоимости.

Как посчитать выгоду от переоценки кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в досудебном порядке или через органы судебной власти, что требует наличия свободного времени, а также денежных трат. Как правило, все бюрократические издержки ложатся на плечи собственника объекта, что требует тщательного расчёта и планирования целесообразности процедуры. Чтобы посчитать выгоду, необходимо учесть следующие нюансы:

• Расходы на судебные издержки – как правило, для участия в судебных заседаниях требуются особые знания закона, и далеко не каждый гражданин разбирается во всех юридических тонкостях. В связи с этим, необходимо обращение к профессионалу с оплатой его услуг по договорённости.
• Для снижения кадастровой стоимости необходимо предоставить суду неопровержимые доказательства реальной рыночной цены объекта недвижимости. Для этого требуется проведение оценки с составлением официального отчёта силами специализированной организации, имеющей штат аттестованных оценщиков. Оплата данных услуг по договору также производится силами собственника земли.
• Разница в оплате ежегодного земельного налога до и после снижения цены, которая рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, если реальная цена объекта недвижимости различается всего на 5–10% между кадастровыми и рыночными показателями, лучшим решением будет дождаться автоматического пересчёта стоимости органами власти по истечении 2 или 4 лет, в зависимости от территориальной принадлежности.  Однако в случае, если земельный участок имеет очень высокую кадастровую стоимость, то даже незначительное снижение цены в размере 5% может дать ощутимое снижение земельного налога.

С другой стороны, механизм подразумевает право собственника на взыскание судебных издержек по завершении рассмотрения дела и вынесения объективного решения. Однако, на практике такая процедура может затянуться на долгие месяцы и не гарантирует ожидаемый результат.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Для оспаривания кадастровой стоимости участка земли заинтересованное лицо – собственник участка, - должен выполнить ряд шагов и соблюсти некоторые бюрократические тонкости, подробно описанные ниже, согласно положениям, утверждённым в ФЗ №237 «О ГКО».

Шаг 1

Идентификация основания для оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. Законодательство подразумевает право собственника на корректировку результатов оценки земли, определенной в результате проведения очередной ГКО:

• В случае, когда государственный кадастровый оценщик допустил явные ошибки при расчёте стоимости земли, использован неверный механизм или внесены некорректные цифры.
• Если у собственника на руках имеется официальный документ, подтверждающий, что рыночная цена недвижимости ниже, чем кадастровая стоимость.

Эксперты часто разъясняют гражданам, что ошибки оценщика не являются нарушением и не требуют рассмотрения дела органом судебной власти. Для корректировки ошибочно рассчитанной стоимости лучшим решением будет обратиться в соответствующую госорганизацию, например, ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» г. Москвы.

Шаг 2

Обращение в компетентный орган для оспаривания кадастровой стоимости. При допущении оценщиком ошибок следует написать соответствующее заявление в бюджетное учреждение. В случае, если ответа не последовало или получен отрицательный ответ, кадастровые юристы рекомендуют обратиться в суд. Судебный орган рассматривает иски от граждан исключительно как вторичная инстанция, при отсутствии результата работы или выявления факта бездействия со стороны других компетентных органов.

Шаг 3

Обращение в независимую оценочную компанию с заключением официального договора. Уполномоченное лицо осуществляет ряд действий согласно следующей технологической карте:

• Инспекция исходной документации, переданной оценщику заявителем.
• Сопоставление кадастровой стоимости участка и реальных предложений на вторичном рынке посредством анализа электронных баз данных риелторов.
• Выезд на объект оценки и его осмотр. Анализ качества подъездных дорог, транспортной доступности.
• Визуальный контроль объекта недвижимости, определение границ земли, контроль изменения рельефа, гидрогеологических условий местности.
• При необходимости – обращение к независимым экспертным органам для получения дополнительных заключений.
• Камеральная обработка результатов, расчёт объективной рыночной цены.
• Оформление официального отчёта по результатам проведения оценочных мероприятий.

Чтобы отчёт был включён судом в состав доказательной базы, следует удостовериться в наличии у оценщика соответствующих лицензий и сертификатов.

Шаг 4

Когда на руках имеются неопровержимые доказательства завышения кадастровой стоимости земли, составляется исковое заявление в бюджетное учреждение с просьбой о переоценке ранее указанной в официальной документации суммы. К заявлению прикладываются копии всех имеющихся документов на землю, а также отчёт по независимой оценке.

Шаг 5

В срок от 30 суток со дня подачи официального заявления с регистрацией входящего номера бюджетная организация выдаёт официальное решение – согласие с корректировкой стоимости участка или отказ в проведении данных действий.

Шаг 6

В случае отказа по необъективным причинам, согласно п.15 ст.22 ФЗ №237, заинтересованное лицо имеет право на обращение в орган судебной власти. В данном случае к исковому заявлению прикладываются все копии документов на землю, а также дубликат отказа государственной комиссии в пересмотре кадастровой цены на участок. 

Необходимые документы на землю

При инициировании процедуры оспаривания кадастровой стоимости земли заинтересованное лицо обязано представить в компетентный орган следующий пакет официальной документации:

• Свидетельство о государственной регистрации права владения объектом недвижимости или выписку из ЕГРН об основных характеристиках.
• Официальный отчёт независимой оценочной компании с указанием рыночной цены на объект в текущий момент времени.
• Исковое заявление, в котором содержится просьба о проведении переоценки стоимости объекта.
• Копия удостоверения личности гражданина – собственника земельного надела.
• Копия отказа в корректировке кадастровой стоимости, полученного в процессе досудебного урегулирования спора.
• Копия или оригинал платёжного поручения, свидетельствующего об уплате государственной пошлины для инициирования процессуальных действий.

Эксперты отмечают, что передавать в орган власти оригиналы не следует, так как всегда существует риск их безвозвратной утраты. В то же время, все дубликаты должны быть заверены нотариально, чтобы у получателя не возникло сомнений в их подлинности.

Список полезных документов и ссылок

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка регламентируется официальными законодательными актами, которые не только разъясняют порядок оформления заявления, но также учитывают ряд тонкостей. Таким образом, при инициировании судебного или досудебного процесса следует учитывать содержание следующей документации:

• Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности»
• Федеральный закон №237 «О государственной кадастровой оценке»
• Подробная информация о порядке переоценки на официальном информационном портале Росреестра
• Информация о порядке расчета земельного налога на портале mos.ru

Заинтересованному лицу следует учесть, что обращение в суд или в комиссию по рассмотрению споров, связанных с определением кадастровой стоимости, является сложной процедурой. Для ее успешного проведения нужно учесть все тонкости, а также собрать требуемый комплект документов, описанных ранее.

В таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу, а также, при наличии возможности, объединиться с владельцами соседних участков, если они не удовлетворены кадастровой стоимостью.

Сколько стоит обжалование определения кадастровой стоимости земли в Москве

Обжалование определения кадастровой стоимости земельного участка в Москве рассчитывается по смете и зависит от ряда критериев:

• Форма собственности.
• Вид выявленного нарушения.
• Стоимость отчёта, выполненного оценочной компанией.
• Расходы на привлечение юриста, присутствующего на судебных слушаниях.
• Сумма госпошлины.
• Судебные расходы.
• Стоимость земельного надела, что зависит от его места расположения, площади и других факторов.

При заказе комплексной услуги в независимой компании минимальная цена в столичном регионе начинается от 30 тыс. руб. Конечная сумма рассчитывается исключительно после изучения входящей документации и оформления сметного расчёта с учётом понижающих или повышающих коэффициентов.

Коротко о главном

Наша компания оказывает услугу по составлению независимого отчёта, определяющего рыночную стоимость земельного участка, который выступает доказательной базой в суде при оспаривания кадастровой стоимости. А также сопровождает процедуру оспаривания кадастровой стоимости в досудебной и судебных инстанциях.

Для заказа услуги свяжитесь с нами по номеру телефона, указанному на сайте, или отправьте запрос на адрес e-mail. Наш специалист свяжется с вами в течение и проведёт бесплатную консультацию, ответит на интересующие вопросы. Наши цены – оптимальные на рынке, а сотрудники имеют большой опыт взаимодействия с государственными структурами, в том числе с органами судебной власти.