Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Зачем и когда нужно пересматривать кадастровую стоимость

С 01.01.2015 в РФ началась реконструкция процедуры налогообложения объектов недвижимости для частных лиц. Первыми перемены на себе ощутили 28 областей, а уже в 2020 году все регионы проводят вычисление налогообложения по новой схеме.

Снижение кадастровой стоимости некоторых объектов частной собственности, налоговая база которых исчисляется по этому показателю, поможет снизить налог на имущество физических лиц. К таким объектам относятся:

• Жилые дома и здания, которые не числятся на балансе предприятий в качестве основных средств (сюда относятся также земельные участки, строительство);
• Квартиры;
• Автомобильное (парковочное) место или гараж;
• Комплекс недвижимости;
• Недостроенные здания;
• Другие здания и сооружения (соответственно п. 1 ст. 401 НК РФ).

Учитывая нововведения, расчет налоговой базы ведется не по инвентаризационной стоимости, как было раньше, а по кадастровой. Этот показатель стараются прировнять к цене недвижимости на рынке, чтобы налог был релевантным. Но существуют случаи, когда отсутствие достаточного количества материалов или некомпетентность сотрудников госслужб, неточности в расчетах приводят к завышению показателя, и, как следствие, необоснованному увеличению налога.

Одной из частых причин, по которым может понадобится внеочередная кадастровая переоценка, является колебание цены недвижимости на рынке. Логично, что заведомо переплачивать налог владельцу недвижимости не выгодно. Так как периодичность государственных кадастровых экспертиз 2-3 года, гражданам приходится прибегать к оспариванию и пересмотру кадастровой стоимости, и, соответственного размера самого налога.

В деле понадобиться привести неоспоримы аргументы, чтобы доказать неправильность определения показателя. Вернуть переплаченные в виде налога государству деньги не выйдет, а вот избежать дальнейшей переплаты вполне возможно. Самостоятельно сделать это неопытному человеку достаточно сложно. Рекомендуем воспользоваться услугами специалистов, так нервы и деньги будут целее.

Важно! Налоговая служба обязана провести расчет налога самостоятельно и отправить физлицу извещение о его обязательствах. В противном случае гражданин обязан самостоятельно оповестить налоговую службу о наличии недвижимости, по которой нужно насчитать налог.

Как доказать неверную оценку кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется государственными учреждениями, производящими оценку земли и капитальных строений.  Изменения в Единый государственный реестр недвижимости можно внести, если провести независимую оценку с привлечением профессиональных оценщиков и оспорить стоимость.

При исчислении налога на землю и недвижимое имущество, а также расчета арендной платы отправной точкой является стоимость этого имущества, внесенная в Росреестр. Оспаривание такой стоимости позволяет снизить ежегодные налоговые выплаты, в том числе при заключении договора дарения, а также уменьшить стоимость арендной платы в несколько раз. Кроме того, кадастровая стоимость влияет на размер госпошлины для рассмотрения дела в судебном производстве.

Проведение государственной кадастровой оценки необходимо для:

• определения суммы налога на имущество физических лиц или организаций;

• вычисления суммы налога на доход физических лиц при продаже недвижимого имущества;

• определения арендной ставки в денежном эквиваленте, если недвижимость арендуется у государства;

• других пошлин и платежей, например, когда при изменении вида разрешенного использования земельного участка плата взимается в размере разницы между новой и старой стоимостью, помноженной на установленный коэффициент;

• назначения штрафов при нецелевом использовании земельного участка  или здания.

Каким путем узнать кадастровую стоимость объекта

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно несколькими способами:

• путем онлайн-запроса на сайте Росреестра, а также на Публичной кадастровой карте;

• заказать выписку в МФЦ;

• оставив заявку на получение выписки на сайте Росреестра

Для получения информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка, достаточно знать кадастровый номер и адрес объекта. Услуга предоставляется бесплатно и выполняется мгновенно.

Официальный документ предоставляется через МФЦ. Выписка предоставляется бесплатно, но если требуется документ с указанием основных характеристик объекта и зарегистрированных правах, то такая услуга – платная. Физические лица оплачивают: за электронный документ 250 рублей, копию на бумаге – 400 рублей, срок исполнения заказа не более недели.

Стоимость услуг оспаривания

Объект недвижимости	Сроки	Цена
Квартиры	от 5 дней	от 7 000 руб
Земельные и садовые участки	от 7 дней	от 20 000 руб
Жилые дома	от 10 дней	от 20 000 руб
Нежилые помещения (здания и сооружения)	от 7 дней	от 20 000 руб

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Чтобы обратится за пересмотром кадастровой стоимости, необходимо одно из двух условий:

1. При государственной кадастровой оценке в документах были указаны недостоверные данные, к таковым относятся: указание неправильной площади или материала, применяемого в строительстве.

2. В результате сложившейся в данном регионе на момент проведения установления стоимости по кадастру ситуации цены на рынке значительно ниже стоимости, указанной государством.

Применительно к первому пункту кадастровая оценка будет проведена заново, по второму – стоимость кадастра будет снижена до цены на рынке, если будет принято решение о правомочности пересмотра оценочных критериев.

Список необходимых документов

Обоснование позиций сторон во время оспаривания кадастровой стоимости лежит на них самих. Законодательство обязывает также лицо, которое инициировало процедуру, предоставить в инстанцию, рассматривающую заявление, доказательную базу, которая свидетельствует о наличии неучтенных особенностей объекта, событиях, которые повлияли на ситуацию, а также подтверждение о колебаниях цен на рынке недвижимости касательно оспариваемого объекта.

Заявитель готовит пакет документов, которые способны защитить его права и доказать правоту. Спорную ситуацию можно решить двумя путями:

1. Досудебный (комиссия по решению споров о результатах определения кадастровой стоимости);
2. Судебные разбирательства.

Досудебный метод имеет преимущество: процент положительного решения в пользу заявителя очень высок, сроки и стоимость процесса при этом намного ниже.

В оба учреждения нужно направить комплект документов, состоящий из заявления и утвержденного законодательством списка дополнительных бумаг:

- Документальное подтверждение применения неверных сведений при определении кадастровой стоимости;
- Выписка из ЕГРН, которая содержит оспариваемое заключение (кадастровую стоимость);
- Отчет с определением рыночной цены недвижимости на момент проведения кадастровой оценки и вынесения оспариваемого результата на электронном и бумажном носителях;
- Заключение эксперта компании, проводящей кадастровую оценку, о соответствии вышеуказанного отчета всем госстандартам и нормам оформления (в электронном и бумажном формате);
- Заверенная нотариусом ксерокопия документа, удостоверяющего право собственности на оспариваемый объект (в случае если заявитель – собственник);
- Документальное подтверждение об выявлении кадастровой или технической неточности (в случае подачи заявления на основании использования неверных данных про объект недвижимости, которые были применены во время кадастровой экспертизы).

При подаче иска напрямую в судовые инстанции также понадобиться собрать следующий перечень документации:

- Документ, свидетельствующий о получении участниками процесса копий искового заявления, на основании которого был начат процесс (или копии других документов, обязательных к ознакомлению всеми сторонами);
- Документальное подтверждение о своевременных налоговых отчислениях;
- Доверенность для лиц, представляющих интересы заявителя в суде, с целью подтверждения их полномочий;
- Документация, свидетельствующая об правильном прохождении установленного законодательством РФ порядка на предмет досудебного решения спора (для юрлиц).

Если список документов не собран или частично не укомплектован, заявление могут не принять или оставить без рассмотрения.

Досудебный порядок оспаривания

Согласно закону, период рассмотрения заявления комиссией строго регламентируется и составляет 1 месяц. На оповещение сторон о дате рассмотрения спора комиссия имеет неделю, после чего правообладатель недвижимого имущества и орган местной власти должны получить извещения.

Заседание комиссия проводит в составе не менее 50% от общего количества ее членов. В ином случае процесс переносят.

После пересмотра кадастровой стоимости комиссия в срок до 5 рабочих уполномочена сообщить органы местной власти, к которым территориально относится объект рассматриваемой недвижимости, и лицо, обладающее правом собственности на него, о вынесенном решении.

Если заявитель просит о пересмотре кадастровой стоимости и утверждает, что в процессе предыдущей экспертной оценки были использованы неверные данные, исход заседания может иметь два варианта развития событий:

- Если используемые данные будут признаны такими, что не являются правдивыми, - повторная кадастровая оценка объекта;
- Если используемая информация будет признана достоверной – отклонение заявления на пересмотр кадастровой оценки.

Если процесс досудебного оспаривания проводится на основе смены рыночной стоимости объекта и установлении ее размера на дату оспаривания, результат может иметь также 2 варианта:

1. Уравнивание кадастровой стоимости к рыночной;

2. Отклонение запроса на пересмотр.

Заключение кадастровой комиссии и результат кадастровой оценки можно обжаловать в суде. В судебном процессе об оспаривании кадастровой стоимости результаты заседания комиссии, если присутствовал досудебный этап, учитываться не будут.

Судебный

Все судебные процессы касаемо урегулирования вопросов и споров о кадастровой стоимости объектов регламентируются 25 главой КАС России. Перечень требований, которые можно предъявить в суде:

• Оспаривание решений или действий Комиссии Росреестра;
• Проведение экспертизы для определения рыночной стоимости объекта;
• Кадастровая переоценка объекта в связи с использованием в предыдущей экспертизы неверных данных или допущении ошибок и неточностей в расчетах.

Вернуть переплаченные налоги при оспаривании кадастровой стоимости невозможно в ходе одного судебного процесса, так как эти вопросы являются компетенцией разных судебных инстанций. При необходимости возврата переплаченных денежных средств нужно соблюдать последовательность действий: сначала получить решение суда о пересмотре кадастровой стоимости, проведение новой экспертизы, и только после можно подать иск о возврате денег по переплаченным налогам.

Отвечать на иски обязаны Росреестр или орган, который вынес решение об утверждении результатов кадастровой оценки.

Срок для оспаривания в суде строго ограничивается законом. Он составляет 5 лет с даты включения данных об оспариваемом объекте в Госкадастр недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, когда на период обращения в суд оспариваемые данные в Госкадастре уже обновлены – тогда они не могут быть оспорены.

На рассмотрение дела по закону суд имеет 2 месяца, но этот период может быть продлен еще на месяц при необходимости. О заседании для вынесения результатов суд сообщает всем сторонам в письменном виде. Характерно, что в этом случае дело будет рассмотрено, даже если стороны не явятся на процесс.

Все доказательства по делу, на которые ссылаются истец и ответчик, они должны предоставлять суду самостоятельно. В случае если существуют веские аргументы, по которым стороны лишены доступа к необходимой информации, у них есть право подать ходатайство о помощи суда в привлечении таких доказательств. При этом суд может по собственной инициативе привлекать такие данные, если в этом есть острая необходимость.

Пересмотр кадастровой стоимости судом в случае, когда заявитель – участник коллективной (долевой) собственности, проводится не по долям, а целостно. Мнение остальных участников долевой собственности не являются основанием для отклонения иска, но могут быть учтены в процессе разбирательств. Все параметры процесса подкреплены законом.

Новая кадастровая стоимость объекта, определенная
судом, должна быть внесена в резолюцию решения суда и в Госкадастр
недвижимости. Судовое решение может быть обжаловано на протяжении месяца после
вынесения в апелляционном порядке согласно законодательству.

Наши рекомендации

Разбирает спорные вопросы уполномоченная комиссия. При подаче заявления необходимо подготовить следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;

• копия нотариально заверенных правоустанавливающих документов;

• заявление;

• документация, подтверждающая, что цена была определена по неверным данным.

На рассмотрение подобного заявления установлен срок в один месяц. Если комиссионное решение не в пользу заявителя, и он не согласен с ее выводами, то всегда остается возможность обратиться в судебные органы и оспорить вынесенное решение.

В Московской области подобные вопросы рассматривает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Московской области. Что касается жителей города Москвы, то они могут попробовать оспорить кадастровую стоимость объекта посредством подачи иска в суд.

Если сразу пытаться решить вопрос в суде, минуя рассмотрение заявления в комиссии, следует помнить, что после вынесения судебного решения не в пользу истца, обратится в комиссию за пересмотром кадастровой оценки будет уже нельзя, суд является окончательной инстанцией.

При обращении за защитой своих интересов в суде подаются следующие документы:

• исковое заявление;

• экспертиза о стоимости имущества на территориальном рынке;

• квитанция об оплате госпошлины;

• в случае передачи полномочий в суде третьему лицу - доверенность.

В судебном производстве дело находится на рассмотрении по срокам до трех месяцев.

Размер пошлины при споре 

При подаче заявления в суд о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого объекта госпошлина для частного лица составляет 300 рублей, для юридического лица – 2000 рублей. Истцу следует понимать и учитывать тот факт, что эта сумма уплачивается за каждый объект, к которому применяется процедура оспаривания.

Кто осуществляет снижение кадастровой стоимости?

Независимая оценочная компания «Юрдис» составляют дипломированные эксперты , обладающие необходимой квалификацией, подтвержденной дипломами, и опытом успешного сотрудничества с судами, Росреестром, коммерческими организациями и частными лицами. Оспаривание кадастровой стоимости и экспертная деятельность, осуществляемая нашими сотрудниками, соответствует действующему законодательству.

Наша практики оспаривания кадастровой стоимости показывает результаты по снижению в диапазоне от 20-70%, что существенно снижает налоговую нагрузку для клиентов.