Оспаривание кадастровой стоимости

• Основание для оспаривания кадастровой стоимости
• Как оспорить кадастровую стоимость
• Сроки оспаривания кадастровой стоимости
• Пример заявления для оспаривания кадастровой стоимости
• Цены на оспаривание кадастровой стоимости (Прайс-лист)
• Примеры снижения кадастровой стоимости
• Заключение

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости позволяет владельцам и арендаторам добиться существенного снижения налоговой нагрузки.

Каждый объект недвижимости, вне зависимости от категории и формы собственности, зарегистрированный в базе данных ЕГРН, имеет кадастровую стоимость, полученную по результатам его оценки силами представителей государственных учреждений. На основании данной суммы рассчитывается размер ежегодного имущественного налога, начисляемого органами ФНС по завершении отчётного периода. А также арендная плата, плата за смену вида разрешенного использования земельного участка и иные платежи. Далеко не каждый собственник согласен с ценой, указанной в официальных документах и она может быть выше в несколько раз по сравнению с текущей рыночной ценой объекта. 

Основание для снижения кадастровой стоимости

Чтобы снизить кадастровую стоимость здания, нежилого помещения, земельного участка, гаража или другого объекта, нам следует определить основание для корректировки кадастровой стоимости в ЕГРН. Как правило, на практике существует несколько оснований для пересмотра кадастровой стоимости (цены) недвижимого имущества в досудебном или в судебном порядке:

• Наличие технических и методологических ошибок, допущенных при расчете кадастровой стоимости.
• Рыночная цена помещения, здания или земли существенно ниже, чем кадастровая.

При идентификации ошибок или неточностей, которые являются следствием человеческого или технического фактора, проблема решается в досудебном порядке. В остальных случаях чаще всего требуется обращение в суд путём составления и подачи искового заявления. В настоящее время законодательство позволяет «пропустить» досудебный этап урегулирования спора, и собственник  может сразу обратиться в суд. Однако с 2023 года обращение в досудебную инстанцию станет обязательным, и только после получения отказа в пересмотре кадастровой стоимости от бюджетной организации собственник получит возможность доказать свою правоту в судебном порядке.

Как оспорить кадастровую стоимость

Под кадастровой стоимостью следует принимать во внимание его рыночную цену, определенную РКС (Российской кадастровой службой) с помощью массовой оценки.

Чтобы снизить кадастровую стоимость заинтересованное лицо обязано соблюдать требования ФЗ №237 - закона, регламентирующего порядок проведения данной процедуры. Для этого требуется выполнение следующего алгоритма:

• Подготовить пакет необходимых документов для оспаривания кадастровой стоимости объекта.
• Обратиться в независимую оценочную компанию для подготовки отчета о рыночной стоимости объекта.
• Составить и подать заявление в комиссию, рассматривающую споры по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если данная комиссия функционирует в регионе. Участие в заседании комиссии не является обязательным, а заявление по пересмотру кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в срок не превышающий 30 календарных дней.
• Получить решение комиссии. При положительном решении корректировка кадастровой стоимости объекта недвижимости, как правило, производится автоматически. В случае отказа в пересмотре на руки заявителю выдаётся документ с исходящим номером, в котором отражены причины отрицательного решения. В дальнейшем заявитель может исправить указанные замечания и обратиться в досудебном порядке повторно или подготовить административное исковое заявление и подать его в суд.
• Принять участие в судебном процессе по вопросу снижения кадастровой стоимости.
• Получить судебное решение и внести изменения в ЕГРН касательно величины кадастровой стоимости объекта.

Результатом пересмотра кадастровой стоимости является корректировка ежегодного имущественного налога, взимаемого с собственника в бюджет.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Сроки проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта регламентируются текстом Федерального Закона №237 и составляют следующие временные промежутки:

• Срок рассмотрения заявления досудебной инстанцией – 30 суток со дня регистрации бумаги в канцелярии.
• Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости силами независимой оценочной организации – по договорённости, от 3–5 рабочих дней до 2– 4 недель, в зависимости от сложности работы.
• Срок оспаривания в суде – от 5 до 10 месяцев, в зависимости от сложности судебного процесса.
• Обжаловать решение суда первой инстанции можно в 30-дневный срок после его вынесения, согласно установленному порядку подачи апелляционных жалоб в вышестоящие инстанции.

Собственникам  также следует учитывать срок действия кадастровой стоимости объектов – не более 5 лет с момента установления кадастровой стоимости, но до момента проведения и вступления в силу результатов следующей государственной кадастровой оценки.

Пример заявления в суд для оспаривания кадастровой стоимости

Исковое заявление для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оформляется в установленном порядке и содержит следующие обязательные сведения:

• Наименование органа судебной власти, в который предоставляется заявление.
• Указание суммы государственной пошлины, уплата которой необходима для инициирования судебного разбирательства по текущему делу.
• Название документа – административного искового заявления по пересмотру кадастровой стоимости здания, квартиры, гаража или земельного участка.
• Краткие характеристики объекта недвижимости.
• Кадастровый номер и стоимость согласно выписке из ЕГРН.
• Ссылка на ФЗ №237 «О Государственной кадастровой оценке», который регламентирует права собственников на оспаривание кадастровой стоимости.
• Сформулированные исковые требования истца.
• Перечень сопроводительной документации, прилагаемой к настоящему иску, в том числе текущая рыночная цена оспариваемого объекта недвижимости.
• Число, личная подпись заявителя или его официального представителя. Если интересы истца защищает стороннее лицо, оно должно иметь нотариально оформленную доверенность. Адвокат, ведущий частную практику, указывает номер своего служебного удостоверения.

Цены на услуги по оспариванию кадастровой стоимости (Прайс-лист)

Цена услуг юриста по оспариванию кадастровой стоимости может меняться в зависимости от ряда важных факторов:

• Категория объекта.
• Площадь здания, земельного участка или иной недвижимости.
• Сложности процесса.
• Форма собственности, оформленная за правообладателем.
• Наличие дополнительных сложностей при рассмотрении дела органом власти.
• Тип компании, в которую обратилось физическое лицо, от чего зависит прейскурант на предоставляемые услуги.

Цены на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области составляет:

• От 15 тыс. руб. – гаражи, квартиры.
• От 20 тыс. руб. – земельные участки.
• От 25 тыс. руб. – частные жилые дома, предназначенные для постоянного проживания.
• От 60 тыс. руб. – объекты коммерческого назначения.

Конечная стоимость договора на юридическое сопровождение в суде может меняться в зависимости от перечисленных выше факторов.

Примеры снижения кадастровой стоимости

Наша компания имеет продолжительный опыт работы на рынке недвижимости. Наша клиентская база пополняется практически ежедневно. В портфолио на нашем официальном сайте каждый желающий может увидеть реальные примеры снижения цены на объекты любой категории:

• Кадастровая стоимость земельного участка составляла 318 млн. руб. Клиент обратился в нашу компанию и заключил договор. Мы определили рыночную цену объекта, которая составила 176,8 млн. руб. В результате судом было вынесено решение об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, равной 183 млн. руб. Клиент снизил земельный налог более чем на 6 млн. руб. Процент снижения налоговой ставки снизился более чем на 4 0%.
• Кадастровая цена квартиры составляла 7,6 млн руб.

По результатам анализа рыночной стоимости, была идентифицирована средняя цена в пределах 5,8 млн руб.

Исковое заявление с просьбой о пересмотре оценочной стоимости было направлено в суд.

Через 5 месяцев после регистрации заявления, орган власти вынес решение, на основании которого были внесены изменения в кадастровый паспорт с корректировкой цены до 6,3 млн руб.

• Кадастровая стоимость нежилого здания составляла 597,6 млн руб. По результатам анализа рынка было выявлено существенное завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной. Исковое заявление с просьбой о пересмотре оценочной стоимости было направлено в суд. Через 8 месяцев судебным решением кадастровая стоимость была пересмотрена и составила 405,7 млн. руб. Клиент снизил налог на имущество организации за 2019-2021 гг. на 9,75 млн. руб.

Таким образом собственники получают существенные выгоды при расчёте имущественного налога, либо арендных и иных платежах, рассчитываемых от кадастровой стоимости.

Коротко о главном

Для заказа услуги по оспариванию кадастровой стоимости вашего объекта следует отправить письменный запрос по адресу электронной почты, указанному на официальном портале нашей компании. Наш специалист свяжется с вами в течение дня для уточнения деталей, определения цены на оказываемую услугу, а также для отправки коммерческого предложения