Оспаривание кадастровой стоимости нежилого помещения

Каждое нежилое помещение, предназначенное для ведения производственной, торговой деятельности, либо для организации офисного пространства, поставленное на кадастровый учет, имеет свою кадастровую стоимость. Сумма рассчитывается исходя из принадлежности объекта недвижимости рассматриваемой категории к определённой ценовой зоне, с учётом ряда ценообразующих факторов, согласно действующему законодательству. Далеко не всегда собственник удовлетворён ценой, указанной в официальных документах Росреестра, что даёт ему право собрать объективную доказательную базу и обжаловать кадастровую стоимость нежилого помещения.

Новые правила оценки кадастровой стоимости нежилого помещения

Перед инициированием процедуры оспаривания кадастровой стоимости нежилых помещений необходимо разобраться, насколько это целесообразно, и изучить механизм формирования стоимости согласно ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке», в частности:

• Каждый объект недвижимого имущества – земельные наделы, жилые и нежилые помещения, а также производственные здания, принадлежащие физическим или юридическим лицам на основании правоустанавливающей документации, подвергаются государственной оценке.
• Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается исходя из типа помещения, категории его использования, фактической цены на земельный надел, а также в соответствии с ценовой зоной, в которой располагается сооружение.
• При стандартной рыночной обстановке автоматическая корректировка кадастровой расценки в большую или меньшую сторону производится 1 раз в 4 года.
• Если объект относится к городской застройке федерального значения, располагается в мегаполисе, органы местного самоуправления производят корректировку цены чаще – 1 раз в 2 года, учитывая динамику развития конкретной области.
• В случае, когда в силу определённых обстоятельств обстановка на рынке недвижимости в регионе резко меняется, производится внеплановая переоценка стоимости помещений с изменением кадастровых данных.

Каждый владелец объекта недвижимости имеет право обжаловать кадастровую стоимость нежилого помещения для перерасчёта налоговых сборов.

Получения сведений о текущей кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость нежилого помещения является важной информацией, указанной в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить достоверные сведения о конкретном объекте недвижимости, необходимо выполнить следующие действия:

• Обращение в кадастровую палату при органе муниципальной власти для запроса сведений из ЕГРН, при наличии правоустанавливающих документов на недвижимость.
• Такую же информацию можно получить в МФЦ, относящемся к району расположения нежилого помещения.
• В электронном виде, с электронной цифровой подписью, при запросе соответствующей информации в базах данных на официальном информационном портале Росреестра.
• На сайтах, являющихся аккредитованными агентами Росреестра, что позволяет получить достоверную информацию в режиме реального времени.

Как правило, данная услуга оказывается органами муниципальной власти бесплатно, так как базы данных ЕГРН находятся в свободном доступе. В то же время, при обращении к сайтам-посредникам с посетителя может удерживаться незначительная сумма комиссии согласно прейскуранту портала.

Как понять, что цена завышена

Для запуска процедуры снижения кадастровой стоимости нежилого помещения нужно определиться, каким путем идти к цели. Действующее законодательство предусматривает как досудебное обращение для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, так и составления искового заявления в судебный орган. Кроме этого, снизить кадастровую стоимость возможно путем исправления ошибки, допущенной при её определении. Заинтересованное лицо обязано собрать ряд доказательств того факта, что цена завышена, и доказать факт наличия ошибки при проведении процедуры государственной кадастровой оценки. Для этого потребуется выполнить следующий алгоритм:

• Анализ рынка нежилой недвижимости в районе на предмет выявления средней цены на аналогичные объекты.
• Проверка кадастровой стоимости для смежных или соседних нежилых помещений, при наличии таковых в здании.
• Обращение в специализированную оценочную организацию для расчёта реальной цены и оформления официального заключения. Компания, предлагающая услуги рассматриваемой категории, должна быть зарегистрирована в налоговом органе как полноценное юридическое лицо, располагать необходимыми сертификатами, кодами ОКВЭД и штатом аттестованных сотрудников.

Если заявитель самостоятельно провел аналитическую работу и уверен, что цена на его офис, торговый центр или другой объект недвижимости завышена, перед подачей иска о cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти ему потребуется официальный отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный силами независимой оценочной кампании. Для органа судебной власти к доказательной базе прикладывается официальное заключение, на основании чего выносится справедливое решение.

Как посчитать выгоду от переоценки кадастровой стоимости нежилого помещения

Перед тем, как инициировать процедуру корректировки кадастровой стоимости нежилого помещения, заинтересованному лицу потребуется проанализировать целесообразность этой процедуры путём проведения несложных расчётов с сопоставлением неминуемых затрат и получения финансовой выгоды:

• Расчёт стоимости услуг юриста, ведущего дело в суде.
• Определение суммы государственной пошлины, которую необходимо оплатить перед подачей искового заявления.
• Сумма договора, заключённого с независимой оценочной компанией для оформления официального отчёта с указанием рыночной цены.
• Расчёт налога на объект недвижимости, который определяется исходя из кадастровой стоимости помещения с помощью специальных формул.

Таким образом, если сумма потенциальной выгоды оказывается незначительной, инициировать процедуру корректировки кадастровой стоимости до её автоматического пересчёта при очередном туре государственной кадастровой оценки не рекомендуется.

В то же время, ФЗ №237 предоставляет заявителю право требования судебных и других процессуальных издержек с ответчика, но на практике такие процессы затягиваются на длительное время и далеко не всегда приводят к ожидаемому результату, так как истец должен объяснить необходимость каждого платежа.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения

Для оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения следует выполнять все необходимые бюрократические процедуры согласно тексту Федерального Закона, а также рекомендациям профессиональных юристов. Ниже подробно описывается пошаговая инструкция для владельцев офисных и других нежилых помещений.

Шаг 1

Идентификация оснований для снижения кадастровой стоимости. Как правило, собственник имеет право на процессуальные действия в одной из двух ситуаций:

• Выявление явных ошибок со стороны государственных кадастровых оценщиков при расчёте цены в выписке из ЕГРН.
• Наличие официальной документации, переданной оценщиками, подтверждающей реальную рыночную стоимость недвижимости.

Как правило, при наличии человеческого фактора проблема решается в досудебном порядке, при письменном обращении в государственное бюджетное учреждение по завершении периода, необходимого для проведения технической работы.

Шаг 2

Обращение в независимую оценочную компанию с заключением официального договора. Уполномоченные лица выполняют комплекс аналитических и исследовательских мероприятий согласно следующей схеме:

• Анализ переданной от заявителя документации.
• Проверка реальных коммерческих расценок за 1 квадратный метр на рынке аналогичных объектов недвижимости.
• Выезд на объект, анализ инфраструктуры территории, качества наружных коммуникаций, подъездных путей, типа, класса здания, в котором располагается рассматриваемое помещение.
• Сверка площадей каждой комнаты с информацией, указанной в кадастровом паспорте.
• Проведение фотофиксации всех эксплуатируемых пространств.
• При необходимости – привлечение экспертов для выполнения инструментального контроля и составления дополнительного заключения.
• Обработка результатов.
• Расчёт рыночной цены объекта.
• Оформление официального отчёта.

Документация, являющаяся частью доказательной базы для суда, утверждается личными подписями руководителя оценочной компании, оценщика, подготовившего отчет, а также печатью организации.

Шаг 3

Составление и подача заявления в учреждение, рассматривающее споры, связанные с определением кадастровой стоимости, с просьбой о пересчёте цены. При регистрации бумаги в секретариате необходимо получить официальный �