Оспаривание кадастровой стоимости здания

При регистрации каждого объекта недвижимости с занесением сведений в базу данных ЕГРН определяется его кадастровая стоимость. Сумма рассчитывается на основании многих критериев, в зависимости от типа здания или сооружения, расположения, площади помещений, либо земельного участка и других факторов. Далеко не каждый собственник соглашается с оценочными мероприятиями, выполненными силами представителей государственного бюджетного учреждения. Для обоснованной корректировки данной величины, следует знать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2022 году.

Новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость дома, квартиры, нежилого помещения или земельного участка, необходимо изучить действующее законодательство. Федеральный закон №237-ФЗ регулирует правила определения и оспаривания цены для всех типов объектов недвижимости, принадлежащих физическим, либо юридическим лицам:

• Государственной оценке подвергается каждый официально зарегистрированный объект недвижимости, занесённый в базу Росреестра.
• Стоимость здания, квартиры, офисного помещения или земельного участка определяется на основании категории эксплуатируемого пространства, принадлежности его к конкретной ценовой зоне, а также других факторов.
• Если земельный надел, либо помещение жилого, общественного назначения располагается вне пределов субъектов РФ федерального значения, переоценка производится в автоматическом режиме один раз в 4 года.
• В случае, когда рассматриваемый объект недвижимости регистрируется в пределах субъекта федерального значения, где рыночная обстановка меняется с увеличенной интенсивностью, пересмотр стоимости производится не чаще, чем каждые 2 года.
• Если средняя стоимость земли в регионе расположения оцениваемого объекта меняется более, чем на 30% от предыдущих показателей, ввиду различных экономических или геополитических факторов, корректировка кадастровой цены производится автоматически, вне зависимости от отчётного периода.

Многие владельцы объектов недвижимости часто интересуются, можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Рассматриваемая процедура остаётся неотъемлемым правом граждан, либо их представителей по закону, при наличии оснований на снижение кадастровой стоимости объекта.

Собственникам зданий, жилых или общественных эксплуатируемых пространств, либо земельных участков также не следует забывать о сроках обжалования кадастровой стоимости недвижимости. Согласно упомянутому ФЗ, все исковые заявления принимаются до истечения 5-летнего срока со дня формирования кадастровой стоимости с занесением данных в официальные электронные базы.

Получение сведений о текущей кадастровой стоимости недвижимости

Каждый владелец недвижимости может получить исчерпывающие сведения из ЕГРН, в которых указывается текущая цена на его собственность. Перед тем, как обжаловать кадастровую стоимость дома, требуется получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, а также справку о величине кадастровой стоимости, путём обращения в следующие инстанции:

• МФЦ, если в районе расположения сооружения или земельного участка имеется представительство по взаимодействию граждан с органами власти.
• Официальный портал Росреестра, где запрашиваемый документ можно легко найти в электронном виде, путём введения кадастрового номера в интерактивной поисковой строке.
• Сайты, являющиеся аккредитованными агентами Росреестра, с удобным интерфейсом, через которые можно узнать текущую кадастровую цену недвижимости.

Чаще всего выписка из ЕГРН является открытой и доступной информацией, а её получение предполагает уплату госпошлины. В то же время, многие электронные порталы, работающие на коммерческой основе, оказывают данную услугу согласно внутреннему прейскуранту.

Как понять, что цена завышена

Перед тем, как обжаловать кадастровую стоимость дома, следует получить достаточные основания для инициирования этой регламентной процедуры. Чтобы точно сказать, что цена сооружения или земли завышена, следует выполнить ряд действий:

• Анализ рыночной цены аналогичных объектов, предлагаемых на вторичном рынке, путём изучения баз данных риелторских компаний.
• Проверка кадастровой стоимости соседних земельных участков или зданий, также занесённых в портал Росреестра.
• Обращение к независимым оценщикам для составления официального отчёта с указанием среднерыночной цены на рассматриваемое сооружение.

Собственники должны учитывать, что перед тем, как оспорить кадастровую стоимость, необходимо собрать доказательную базу для компетентных органов, которая заключается в оформлении отчёта. Без данного официального документа орган судебной власти не примет иск к рассмотрению.

Как посчитать выгоду от переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Даже если у владельца дома или земли на руках имеются необходимые основания для оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуется также рассчитать рентабельность и целесообразность этой процедуры. В ряде случаев суммы неминуемых издержек значительно превышают возможную экономию на налоговых платежах, особенно если речь идёт о небольших дачных домах или квартирах.

Для расчёта выгоды от переоценки необходимо выполнить ряд мероприятий согласно следующему алгоритму:

• Составление сметы на проведение оценки силами специалистов независимой оценочной компании, определение договорной цены.
• Расчёт государственной пошлины, которую необходимо заплатить для инициирования регистрационных действий и арбитражного процесса.
• Учёт размера гонорара юристу, сопровождающему дело в суде до принятия объективного решения.
• В противовес к перечисленным выше обязательным расходам рассчитывается потенциальная выгода от снижения налоговой ставки после официального пересмотра кадастровой стоимости здания, помещения или земли.

Когда корректировка кадастровой цены недвижимости составляет не более 10%, а речь идёт о частном дачном доме стоимостью не более 1 млн руб., инициирование судебного процесса не рекомендуется.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Перед тем, как опротестовать кадастровую стоимость недвижимости, требуется изучить алгоритм данной процедуры, так как Федеральный закон №237-ФЗ предусматривает ряд подготовительных этапов перед обращением в орган судебной власти с исковым заявлением. Каждый из этапов, которые необходимо выполнить, подробно описываются далее.

Шаг 1

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость, необходимо найти основания для инициирования этой процедуры и собрать доказательную базу. Чаще всего причиной снижения цены объекта являются следующие факторы:

• Наличие ошибок при расчёте цены объекта, что вызвано человеческим фактором.
• Реальная рыночная стоимость оказывается существенно (на 20% и более) ниже, чем цена, указанная в выписке из ЕГРН.

В случае наличия ошибки в документах проблема может быть решена в досудебном порядке, так как нарушение является следствием человеческого фактора. При указании неточностей органы Россреестра корректируют стоимость недвижимости с внесением обновлённой кадастровой стоимости в ЕГРН.

Шаг 2

Заключение договора с оценочной компанией, соответствующей требованиям 135-ФЗ. Уполномоченный оценщик изучает ТЗ и выполняет ряд действий согласно определённой технологической карте:

• Анализ переданной от заявителя документации на недвижность.
• Анализ реальных предложений на рынке с определением средней розничной цены.
• Выезд на объект, анализ транспортной доступности, качества инфраструктуры, оснащённости наружными инженерными сетями.
• Визуальный контроль сооружения, определение фактических границ земельного надела.
• При необходимости – привлечение экспертов для оформления дополнительных отчётов по результатам инструментального обследования отдельных частей здания.
• Проверка соответствия площадей сведениям из кадастровых планов, выполненных силами представителей Росреестра.
• Проведение фотофиксации земли, здания или сооружения.
• Обработка полученных результатов.
• Расчёт рыночной стоимости.
• Оформление итогового официального отчёта на бланке установленной формы.

Учитывая, что отчёт является официальным документом, который рассматривается органом власти, оценщик обязан утвердить его личной подписью, а также синей печатью юридического лица.

Шаг 3

Учитывая, что процедура снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости не является спорной ситуацией и входит в число регламентных процедур, оговорённых законом №237-ФЗ, первичное заявление составляется и подаётся в специализированное учреждение. В Москве таковым является - ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Бюджетная организация принимает до