
Земельные участки (ЗУ) — это вид недвижимого имущества, который имеет определенные юридические параметры. При подборе объекта важно обратить внимание, какой для него установлен вид разрешенного использования (ВРИ). Данный параметр определяет, какие виды деятельности допустимы на участке и какие здания, строения и сооружения можно возводить на нем. Собственник или арендатор несут ответственность за нецелевое использование земельного участка. Деление земель по категориям регулируется законом и отражается в кадастровых документах. Изменение вида разрешенного использования возможно в некоторых случаях. Однако оно должно быть утверждено местными органами власти, которые устанавливают категории землепользования и типы ВРИ на основании действующих градостроительных норм и деления территорий на определенные зоны.
В каких случаях может потребоваться смена ВРИ
К изменению вида разрешенного использования прибегают в ситуациях, когда планируется установить для земельного участка другое целевое назначение, допустим, на территории, отведенной под застройку индивидуального жилья, возвести нежилое помещение (мастерскую, торговый павильон и т. д.). Если смена ВРИ данного объекта не противоречит градостроительным нормам и проходит в установленном законом порядке, муниципальные власти обычно утверждают ее.
Кроме того, для некоторых участков ВРИ может быть не определен. В этом случае для правомерного использования объекта владельцу земли требуется пройти аналогичную процедуру.
Действующие виды разрешенного использования земельных участков
Перечень актуальных ВРИ изложен в Классификаторе, утвержденном Росреестром. Документ включает названия и подробные описания каждого вида:
- сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- жилая застройка (многоэтажная жилая застройка, индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства);
- общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, образование, соцобслуживание, культурная деятельность);
- производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- транспорт (железнодорожная инфраструктура, автомобильные дороги, объекты воздушного транспорта);
- обеспечение обороны и безопасности (объекты Минобороны);
- деятельность по охране и изучению природы (заповедники и заказники);
- лесопользование (заготовка древесины, лесные плантации);
- предпринимательство (магазины, рынки, ТРЦ);
- отдых (спорт, туризм, охота, рыбалка);
- территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- земельные участки общего назначения (ведение огородничества и садоводства).
На базе Классификатора местные органы власти устанавливают в градостроительном регламенте ВРИ для всех территорий, относящихся к муниципалитету. Вид разрешенного использования может быть:
- основным — определяет ключевой вид деятельности, который допустим на данном участке;
- условно разрешенным — возможен только после утверждения местными органами власти;
- вспомогательным — дополняет основной и условно разрешенные ВРИ.

Как определить текущий ВРИ земельного участка
Владелец или арендатор может узнать вид разрешенного использования ЗУ, заглянув в правоустанавливающие документы на конкретный объект. Иные лица могут выяснить ВРИ, заказав выписку из ЕГРН или Федеральной кадастровой палаты на сайте Росреестра, в МФЦ или через госуслуги.
Если участок поставлен на кадастровый учет, можно найти его по адресу или кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте.
Порядок изменения основного вида разрешенного использования
Прежде чем приступать к изменению ВРИ, вам нужно будет изучить муниципальные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Данный документ включает градостроительные регламенты и карты территориального зонирования населенного пункта.
Если на территории, где расположен интересующий вас ЗУ, действуют градостроительные регламенты, то для изменения ВРИ нужно будет направить заявление в комитет по архитектуре и градостроительству. Документ рассматривает комиссия, занимающаяся разработкой проекта ПЗЗ. В запросе следует указать те ВРИ, которые определены градостроительным регламентом для данной зоны.
Владелец земельного участка имеет право самостоятельно выбрать ВРИ из перечня, утвержденного градостроительным регламентом, если иное не установлено законом. Дополнительных согласований для этого не требуется.
Федеральный закон определяет также порядок изменения ВРИ для территорий, на которых не действует градостроительный регламент. К ним относятся:
- территории общего пользования;
- участки, на которых расположены объекты культурного наследия;
- территории, занятые линейными объектами или отведенные для их постройки;
- земли, выделенные для добычи полезных ископаемых;
- земли лесного фонда;
- поверхностные водоемы;
- земли запаса;
- особо охраняемые природные территории (за исключением лечебно-оздоровительных и курортных местностей);
- земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- территории особых экономических зон и опережающего социально-экономического развития.
Для изменения ВРИ вместе с заявлением следует представить правоустанавливающие документы на земельный участок и паспорт заявителя или лица, представляющего его интересы по доверенности.
Направить запрос можно несколькими способами. Документы в бумажном виде принимают в МФЦ, а также Федеральная кадастровая палата Росреестра в рамках услуги выездного обслуживания.
Электронные документы можно подать в Личном кабинете на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги. Процесс рассмотрения запроса может занимать до 13 рабочих дней. После рассмотрения заявления выдается разрешение на смену ВРИ или обоснованный отказ в нем.
Если законодательством предусмотрена оплата пошлины за изменение ВРИ (например, жилищное строительство), владелец земельного участка должен внести полную сумму в течение 30 дней с момента получения уведомления о смене вида разрешенного использования.
Процедура установления соответствия ВРИ Классификатору выполняется бесплатно.
В каких случаях невозможно изменение вида разрешенного использования
В ряде ситуаций запрещается менять целевое назначение земельного участка. К ним относятся случаи, когда ЗУ:
- принадлежит государству или муниципалитету, а договор аренды заключен на торгах;
- арендуется для ведения определенной деятельности;
- не соответствует по площади или предельным размерам, установленным градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ;
- находится на землях, на которых не действуют градостроительные регламенты или федеральный закон, регулирующий порядок изменения ВРИ;
- предоставлен в аренду без проведения торгов для выпуска продукции в рамках импортозамещения.

Как установить условно разрешенный ВРИ
Условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается на основании разрешения, которое выдается комиссией, отвечающей за подготовку проекта ПЗЗ. Заявление владельца ЗУ рассматривается в ходе общественных обсуждений или публичных слушаний. По их результатам принимается решение.
Мы помогаем собственникам земельных участков изменить вид разрешенного использования. Мы предлагаем бесплатную первичную встречу. Вы можете связаться с нами любым удобным способом:
- по телефону +7 (499) 110-52-52;
- по e-mail info@urdis.ru;
- через онлайн-заявку.
Мы находимся по адресу: ул. Смольная, д. 24А, офис 1703, рядом со ст. м. «Беломорская» и «Речной вокзал».