Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка
Приведение правового статуса земли в соответствие с целевым назначением планируемого объекта (бизнес-центр, склад, жилье). Процедура снижает риски штрафов за использование участка не в соответствии с установленным ВРИ и расторжения договора аренды, а также формирует одно из необходимых градостроительных оснований для последующего получения разрешения на строительство.
Приведение правового статуса земли в соответствие с целевым назначением планируемого объекта (бизнес-центр, склад, жилье). Процедура снижает риски штрафов за использование участка не в соответствии с установленным ВРИ и расторжения договора аренды, а также формирует одно из необходимых градостроительных оснований для последующего получения разрешения на строительство.
Комплекс реализуемых мероприятий
Нажмите на пункт, чтобы раскрыть подробности01 Анализ градостроительного регламента установленной зоны на предмет доступных кодов по Классификатору ВРИ
Проверка определяет, допускает ли действующий градостроительный регламент планируемую функцию объекта и какой правовой механизм необходим для ее закрепления. Наименование предполагаемой деятельности переводится в конкретный код Классификатора ВРИ и сопоставляется с основными, условно разрешенными и вспомогательными видами использования соответствующей территориальной зоны.
В рамках работы
- подтверждаем территориальную зону участка по карте градостроительного зонирования и сопоставляем ее со сведениями ЕГРН и ГПЗУ;
- изучаем полный перечень основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, предусмотренных регламентом зоны;
- соотносим функциональную программу проекта с описанием и кодами действующего Классификатора ВРИ;
- проверяем соответствие площади участка, его конфигурации и планируемых объектов предельным параметрам градостроительного регламента;
- определяем, достаточно ли выбора основного ВРИ либо требуется получение условно разрешенного вида или внесение изменений в ПЗЗ;
- выявляем ограничения, при которых действие градостроительного регламента не распространяется на участок или ВРИ устанавливается в специальном порядке.
выбор кода, не охватывающего фактическую деятельность, несоответствие площади участка предельным размерам, невозможность использовать вспомогательный ВРИ без основного, противоречие между ЕГРН, ПЗЗ и проектной концепцией.
заключение о допустимых ВРИ с рекомендуемым кодом, обоснованием выбора и указанием юридической процедуры его закрепления.
02 Выбор и декларирование основного вида разрешенного использования с расчетом платы за изменение ВРИ
Если требуемый вид использования предусмотрен градостроительным регламентом как основной, правообладатель может инициировать его внесение в ЕГРН без прохождения процедуры получения условно разрешенного ВРИ. До подачи документов необходимо проверить применимость выбранного кода, возможную платность изменения и финансовые последствия для проекта.
В рамках работы
- подтверждаем право заявителя на выбор основного ВРИ и отсутствие договорных или законодательных ограничений;
- подбираем код и наименование ВРИ в формулировке, соответствующей Классификатору и ПЗЗ;
- проверяем, требуется ли предварительное изменение условий договора аренды, согласие собственника земли или иного правообладателя;
- определяем наличие платы за изменение ВРИ по правилам Московской области и подготавливаем исходные данные для ее расчета;
- оцениваем влияние нового ВРИ на кадастровую стоимость, арендную плату, земельный налог и экономику проекта;
- формируем заявление и комплект документов, сопровождаем кадастрово-регистрационные действия и проверяем корректность обновленных сведений ЕГРН.
приостановление учета из-за расхождения формулировок, значительная плата за смену ВРИ, увеличение земельных платежей, запрет изменения ВРИ условиями аренды, сохранение в ЕГРН устаревших или неполных сведений.
зарегистрированный в ЕГРН основной ВРИ, соответствующий планируемому объекту, а также подтвержденная финансовая модель изменения правового режима участка.
03 Подготовка обоснования и сопровождение получения условно разрешенного ВРИ
Условно разрешенный вид использования применяется, когда требуемая функция включена в градостроительный регламент зоны, но может быть реализована только на основании отдельного решения уполномоченного органа. Процедура требует доказать совместимость объекта с окружающей застройкой, инфраструктурой и интересами правообладателей соседних территорий.
В рамках работы
- проверяем наличие требуемого условно разрешенного ВРИ в регламенте и соответствие участка обязательным параметрам;
- разрабатываем градостроительное обоснование с описанием объекта, расчетом ТЭП, транспортной нагрузки, парковок и инженерного обеспечения;
- готовим графические материалы, схему размещения и анализ влияния проекта на смежные участки и существующую застройку;
- формируем заявление и комплект документов для комиссии и уполномоченного органа Московской области;
- сопровождаем рассмотрение материалов, взаимодействуем с профильными ведомствами и готовим ответы на замечания;
- обеспечиваем представление позиции заказчика на общественных обсуждениях или публичных слушаниях и сопровождаем принятие итогового решения;
- после получения разрешения организуем внесение нового ВРИ в ЕГРН.
отрицательное заключение комиссии, возражения правообладателей смежных участков, недостаточная инфраструктурная обеспеченность, несоответствие предельным размерам участка, отказ вследствие неполного или необоснованного комплекта материалов.
решение о предоставлении условно разрешенного ВРИ и его последующее закрепление в ЕГРН для законной реализации заявленной функции.