Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Преодоление ограничений действующего градостроительного регламента, если установленные параметры плотности, этажности и процента застройки либо границы и тип территориальной зоны делают реализацию инвестиционного проекта экономически нерентабельной или невозможной.
Преодоление ограничений действующего градостроительного регламента, если установленные параметры плотности, этажности и процента застройки либо границы и тип территориальной зоны делают реализацию инвестиционного проекта экономически нерентабельной или невозможной.
Комплекс реализуемых мероприятий
Нажмите на пункт, чтобы раскрыть подробности01 Разработка градостроительного обоснования изменений
Градостроительное обоснование подтверждает, что предлагаемое изменение территориальной зоны, перечня ВРИ или предельных параметров не является локальной корректировкой исключительно в интересах правообладателя отдельного участка, а соответствует логике развития территории и может быть обеспечено транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой.
В рамках работы
- анализируем действующие генеральный план, ПЗЗ, документацию по планировке территории и нормативы градостроительного проектирования;
- формируем существующий и проектный баланс территории, рассчитываем площадь застройки, плотность, этажность и иные ТЭП;
- оцениваем потребность проекта в дорогах, парковках, коммунальных ресурсах, социальных объектах и благоустройстве;
- проверяем соответствие предложения функциональному зонированию и перспективным решениям документов территориального планирования;
- моделируем влияние изменений на смежные территории, улично-дорожную сеть и существующую инфраструктуру;
- готовим графические материалы с действующим и предлагаемым градостроительным регулированием;
- формулируем аргументацию общественной, экономической и градостроительной целесообразности изменений.
противоречие генеральному плану, дефицит инфраструктурных мощностей, недостижимость заявленных ТЭП, ухудшение транспортной ситуации, нарушение нормативов обеспеченности или баланса территории.
комплект текстовых, расчетных и графических материалов, достаточный для инициирования и профессиональной защиты предложения о внесении изменений в ПЗЗ.
02 Формирование пакета документов и подача предложения о внесении изменений в ПЗЗ
Результат рассмотрения во многом зависит от корректной квалификации предлагаемого изменения и полноты исходного комплекта. На этом этапе градостроительное решение переводится в юридически оформленное предложение, соответствующее требованиям региональной услуги и компетенции уполномоченной комиссии.
В рамках работы
- определяем предмет изменений: границы территориальной зоны, перечень ВРИ, предельные параметры или совокупность указанных элементов;
- проверяем наличие предусмотренных законом оснований для корректировки ПЗЗ и выбираем оптимальную процедуру;
- готовим заявление, пояснительную записку, сведения о правообладателе, правоустанавливающие и графические материалы;
- согласовываем текстовое описание и координатное отображение предлагаемых изменений;
- проводим предварительную проверку комплекта на формальные основания для отказа или возврата;
- подаем материалы через установленный канал и контролируем регистрацию и движение заявления;
- готовим пояснения и дополнительные документы по запросам комиссии и профильных органов.
неверно определенный предмет обращения, отсутствие правовых оснований, расхождение координат и текстового описания, неполный комплект, параллельная разработка несовместимых изменений градостроительных документов.
принятое к рассмотрению предложение о внесении изменений в ПЗЗ и сформированная административная траектория его дальнейшего согласования.
03 Сопровождение согласований, межведомственного рассмотрения и общественных процедур
Внесение изменений в ПЗЗ затрагивает интересы территории в целом, поэтому проект оценивается архитектурно-градостроительными, имущественными, транспортными, экологическими, коммунальными и муниципальными органами. В предусмотренных законом случаях проект проходит общественные обсуждения или публичные слушания.
В рамках работы
- координируем рассмотрение материалов уполномоченной комиссией и профильными ведомствами;
- ведем реестр замечаний, определяем ответственных и контролируем сроки подготовки ответов;
- корректируем расчеты, пояснительную записку и графические материалы без утраты исходных параметров проекта;
- готовим презентационные материалы и позицию заказчика для межведомственного рассмотрения;
- сопровождаем публикацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, когда они обязательны;
- анализируем предложения и возражения участников, формируем мотивированные ответы и при необходимости варианты корректировки проекта;
- контролируем подготовку заключения и проекта нормативного правового акта.
несогласованность позиций ведомств, повторные замечания, отрицательная общественная реакция, сокращение запрашиваемых параметров, нарушение процедур публикации и рассмотрения.
согласованный проект изменений, прошедший предусмотренные административные и общественные процедуры и подготовленный к утверждению уполномоченным органом.
04 Обеспечение отражения утвержденных изменений в ЕГРН и информационных системах
Принятие нормативного акта завершает процедуру утверждения, но для практического применения результата необходимо обеспечить корректное отображение новых границ и регламентов в государственных информационных ресурсах. Несинхронизированные сведения могут привести к выдаче ГПЗУ со старыми параметрами и приостановить дальнейшее проектирование.
В рамках работы
- проверяем содержание и приложения утвержденного акта, включая координатное описание границ;
- контролируем размещение актуальной редакции ПЗЗ в официальных источниках и ИСОГД Московской области;
- проверяем передачу и отображение предусмотренных сведений в ФГИС ТП и ЕГРН;
- выявляем расхождения между утвержденным решением, картографическими слоями и сведениями информационных систем;
- готовим обращения об исправлении технических ошибок и сопровождаем межведомственное уточнение данных;
- организуем получение нового ГПЗУ и проверяем отражение в нем измененной зоны, ВРИ и предельных параметров;
- формируем итоговый комплект документов для проектировщиков, инвесторов и кредитующих организаций.
применение прежней редакции ПЗЗ, координатные ошибки, отсутствие сведений в ЕГРН, выдача некорректного ГПЗУ, расхождение бумажной и цифровой версий утвержденного решения.
фактически применимый градостроительный режим, отраженный в официальных информационных системах и новом ГПЗУ с требуемыми параметрами проекта.