Оценка коммерческой недвижимости

Наша независимая организация проведёт оценку вашей коммерческой недвижимости любой сложности в срок от 3 рабочих дней, по цене от 5 тыс. руб.

Оценка коммерческой недвижимости – это комплекс аналитических мероприятий, конечной целью которых является расчёт актуальной рыночной стоимости офиса, торгового центра, заведения общепита или другого общественного помещения для проведения регистрационных действий, либо его отчуждения в пользу третьих лиц.

Кому может потребоваться оценка коммерческой недвижимости

Оценка нежилого помещения, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, оценивается его собственниками или другими правообладателями, для достижения разных целей, подробно описанных далее.

Продажа объекта

Далеко не каждый собственник коммерческой недвижимости может самостоятельно сформировать на него корректную цену, при необходимости продажи. Данная проблема особенно актуальна, если коммерческое помещение не относятся к типовым сооружениям. В таких случаях, для определения рыночной стоимости объекта, привлекается независимая организация, уполномоченное лицо от которой учитывает следующие факторы:

• Площадь коммерческой недвижимости.
• Адрес и район расположения здания.
• Категория объекта.
• Год постройки сооружения.
• Степень физического износа конструкций.
• Возможность беспрепятственной перепланировки внутреннего пространства.
• Количество мест для размещения рекламы.
• Наличие парковки.
• Этажность, высотная отметка расположения помещения, подвергающегося оценке.
• Тип собственности или другого вида права использования помещений.
• Наличие инженерных коммуникаций, отопления, санузлов, электричества, слаботочных сетей.
• Инженерные нагрузки, которые допускаются при эксплуатации помещений.
• Территория около здания, наличие охраны,
• Качество подъездных путей, транспортная доступность.
• Количество аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости в данном районе.

Указанные критерии входят в заранее составленный опросный лист оценщика, и каждый из них является понижающим или повышающим коэффициентом, которые учитываются при расчёте конечной рыночной стоимости объекта.

Расчёт арендной ставки

Многие предприниматели, ведущие бизнес, который не связан с недвижимостью, предпочитают арендовать офисные или торговые площади. Расчёт арендной ставки ведётся, исходя из тех же показателей, что и определение рыночной цены объекта.

В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах нашей страны, арендная плата напрямую зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости. Ставка рассчитывается, исходя из 0,3% – 1% в месяц, относительно цены коммерческих помещений.

Оформление залога

При необходимости обращения в финансовое учреждение для заключения кредитного договора, нередко требуется обеспечение заёмных средств. При условии, что нежилое помещение числится на балансе компании и составляет часть её активов, временное отчуждение офиса или торговых площадей, требует предварительных оценочных мероприятий.

В данном случае, банк не интересуется приобретением нового неликвидного объекта. В связи с этим, при проведении оценки, рассчитывается ликвидационная стоимость недвижимости, с учётом эластичности спроса, который, в свою очередь, зависит от ряда факторов.

Если заёмщик не выполняет долговые обязательства, банк, являющийся временным правообладателем коммерческой недвижимости, выставляет её на торги по демпинговой цене, что гарантирует быструю реализацию с целью возврата ранее выданных средств и сохранения денежного оборота.

Оспаривание кадастровой стоимости

Каждый объект коммерческой недвижимости проходит процедуру обязательной регистрацией с занесением сведений о нём в базу данных ЕГРН.

По завершении строительства, либо перепланировки, капитального ремонта, на место приглашается комиссия из регпалаты, которая проводит обмеры каждого помещения, на основании чего составляет кадастровый план объекта с экспликацией.

Графические материалы подлежат государственной оценке, и для нежилых помещений оформляется паспорт, в котором указывается кадастровая стоимость объекта. Данный показатель принимается за основу при расчёте налоговой ставки и влияет на реальную цену недвижимости.

Если собственник не согласен с рассчитанной муниципальной структурой ценой, он имеет право провести оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Для этого правообладателю потеряются результаты независимой оценки коммерческой недвижимости с расчётом реальной рыночной стоимости.

В подобных ситуациях, заинтересованному лиц придётся обратиться в суд. По результатам вынесения положительного решения в пользу истца, кадастровая стоимость помещений будет пересмотрена после заседания комиссии.

Раздел имущества

Компания, равно как и право на распоряжение нежилым помещением, может принадлежать нескольким учредителям, указанным в уставных документах. В случае возникновения споров, либо при наличии желания одного из участников покинуть общество, активы предприятия подлежат разделу в пропорциональных долях.

Подобные споры могут быть улажены в досудебном порядке, либо при инициировании искового заявления. Во всех случаях, бывшим партнёрам потребуется официальный отчёт с определением актуальной стоимости принадлежащего им объекта, который оформляется на основании экспертизы, проводимой силами независимой оценочной компании.

Смена владельцев юридического лица

Если общество с ограниченной ответственностью реализуется в пользу третьих лиц, как готовый бизнес, правообладатели оценивают общую стоимость всех активов на рынке. В расчёт принимается товарооборот, стоимость бренда, а также цена на недвижимое имущество. В результате выставления интересного коммерческого предложения, каждый из бывших собственников юридического лица, получает компенсацию от новых правообладателей.

Требуется ли осмотр коммерческой недвижимости

Для определения стоимости коммерческий недвижимости, после заключения договора с независимой оценочной компанией, уполномоченное лицо выполняет следующие регламентные действия:

• Инспекция переданной от заявителя правоустанавливающей документации на объект.
• Анализ рынка недвижимости с определением средних ценовых показателей на текущую дату.
• Выезд на объект, визуальный контроль несущих конструкций, инженерных сетей, подъездных территорий, транспортной инфраструктуры и других факторов.
• Проведение фотофиксации, заполнение опросного листа.
• Анализ полученных на месте проведения экспертизы результатов, расчёт конечной рыночной цены.

Таким образом, при необходимости совершения регистрационных действий с объектом коммерческой недвижимости на вторичном рынке, от оценщика требуется, присутствие в данном нежилом помещении с его последующим детальным осмотром.

Кто может проводить оценку коммерческой недвижимости

Оценкой коммерческой недвижимости имеют право заниматься следующие физические или юридические лица:

• При инициировании судебного процесса, рекомендуется заключить договор с компаниями, числящимися в списке аккредитованных органом власти оценщиков.
• В случае оформления кредитного договора с финансовым учреждением и дальнейшим временным отчуждением коммерческого объекта, следует выбрать оценочную организацию из реестра юрлиц, прошедших проверку службы безопасности банка.
• Для оценки помещений с целью его свободной продажи, можно обратиться в независимую организацию, располагающую статусом юрлица, имеющую необходимые уставные документы, коды ОКВЭД, сертификат СРО и располагающую штатом аттестованных сотрудников.

Для оценки небольших объектов, также допускается обращение к частным лицам, официально зарегистрированным в органах ФНС и имеющим на руках документы, разрешающие ведение данной деятельности.

Перечень необходимых документов

Сразу после заключения договора с независимым оценщиком и оплатой услуги по прейскуранту, заявитель обязан передать уполномоченному лицу заверенные копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права.
• Проектная декларация на здание.
• Согласование выполненной перепланировки с органами муниципальной власти.
• Актуальный кадастровый паспорт с графическими материалами.
• Учредительные документы на компанию – по необходимости.
• Свидетельства из налогового органа со списком разрешённых видов коммерческой деятельности в рассматриваемом пространстве.
• Технические условия на присоединение к инженерным сетям, допустимые электрические мощности.
• Другие документы, по запросу от оценщика, при необходимости расчёта актуальной рыночной или ликвидационной стоимости объекта.

Сотрудники нашей компании имеют большой опыт работы в сфере оценки недвижимости. Наши цены ниже, чем средние по рынку, а отчёты принимаются к рассмотрению как банковскими структурами, так и органами судебной власти. Наши клиенты оставляют о работе наших специалистов только положительные отзывы.