Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является востребованным направлением услуг в сфере оценочной деятельности. Ежедневно объекты недвижимости становятся предметом различных имущественных сделок, отчуждаются от государства, страхования, в них инвестируют средства, арендуют и т.д. В любой из этих ситуаций требуется оценка стоимости.

Оценщик определит объективную рыночную цену объекта. Этим показателем и будут оперировать собственник недвижимости, инвестор и другие лица при совершении хозяйственных операций с оцениваемым объектом.

Оценка недвижимого имущества нужна при:

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости может понадобиться в разных ситуациях, в том числе при оформлении ипотеки. Банки, Росреестр и другие государственные органы примут на рассмотрение только официальный документ оценки, составленный аккредитованным специалистом.

Цена услуг по оценке недвижимости

Что влияет на стоимость объекта недвижимости?

На указанную в готовом отчете оценки стоимость объекта влияют сразу несколько обстоятельств:

• расположение;
• назначение помещения;
• площадь помещения;
• вид права на объект (владение или аренда);
• наличие или отсутствие обременений;
• техническое состояние;
• наличие коммуникаций или возможностей для их подключения (газ, вода, канализация и т.д.);
• состояние ремонта;
• экологическая обстановка рядом с объектом;
• ситуация на рынке (уровень спроса, количество в продаже похожих по характеристикам объектов и т.д.);
• цель заказа оценки (выкуп у муниципальных органов, оценка для бракоразводного процесса, оформление ипотечного кредита, реорганизация фирмы, залог, продажа или обмен);
• дата, на которую необходимо определить стоимость.

Также на оценочной стоимости сказывается и принятие новых законов в сфере недвижимости. Например, когда в Государственной думе рассматривался законопроект «О дачном строительстве» с предложением запретить постройку домов на участках сельхозназначения, то стоимость подобных участков значительно снизилась.

Есть и примеры значительного повышения стоимости объектов. При присоединении в 2012 году к Москве дополнительных территорий, ранее относившихся к Московской области, произошел резкий подъем цен на недвижимость Новой Москвы.

Влияние подобных факторов не всегда очевидно на первый взгляд, но в некоторых случаях оно способно значительно изменить результат оценки.

Виды стоимости

Исходя из норм ФСО №2, осуществляя оценку объекта недвижимости, специалист может использовать четыре варианта определения стоимости: рыночный, инвестиционный, кадастровый и ликвидационный.

Рыночная стоимость

Рыночной стоимостью объекта считается цена, за которую недвижимость можно реализовать в определенной экономической ситуации. Данное понятие используется покупателями и продавцами при обсуждении стоимости объекта, а также юрлицами, чтобы подтвердить присутствие активов.

Рыночная стоимость зависит от ряда критериев: специалист должен найти похожий объект и узнать его цены. Таким образом производится экспертиза и выясняется, за какую сумму удастся реализовать недвижимость.

Ликвидационная стоимость

Данный термин используется для того чтобы выяснить, за сколько реально реализовать объект в сжатые сроки. Если при определении рыночной стоимости оценщик изучает период 3-4 месяца, то когда срок идет о ликвидационной, срок сокращается до 1 или 2 месяцев. При этом ликвидационная стоимость всегда будет ниже рыночной – обычно это 75-80% от реальной цены. Согласно Федеральному Закону при уточнении ликвидационной стоимости необходимо учесть некоторые обстоятельства, вынудившие владельца реализовать объект на условиях, которые не соответствуют рыночным.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционной стоимостью считается сумма, которую затрачивает человек или группа лиц, желая в дальнейшем получить прибыль. Чаще она применяется чтобы оценить эффективность проекта, к примеру, определить, сможет ли объект недвижимости принести доход, если сдать его в аренду.

Инвестиционная стоимость всегда выше рыночной, так как учитывается вся возможная прибыль, которую можно получить с объекта в дальнейшем. Если она окажется ниже, это означает, что выбранный план окажется провальным и проще реализовать недвижимость по рыночным ценам. То есть инвестиционная стоимость – это сумма, за которую можно приобрести объект с целью дальнейшего приобретения прибыли.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это сумма, которая устанавливается в результате государственной оценки стоимости. Она определяется методами массовой оценки. Если это не представляется возможным, то расчеты производятся индивидуально для каждого объекта. Оценщик должен определить кадастровую стоимость, которая необходима, в том числе и при налогообложении. Порой используются и иные виды стоимости для проведения оценки, к примеру, восстановительный.

Восстановительная стоимость объекта

Восстановительной называется сумма, которую требуется затратить на строительство объекта в текущих условиях. При расчетах учитывается:

Зарплата рабочих;

Стоимость стройматериалов;

Средства, потраченные на проект;

Другие затраты (прямые и косвенные);

В большинстве случаев для оценки недвижимости берется рыночная стоимость объекта.

Методы оценки

Согласно Федеральному Закону, оценщик может воспользоваться тремя методами расчетов:

• сравнительным;
• доходным;
• затратным.

Сравнительный метод

Основным принципом метода становится то, что покупатель не может заплатить за недвижимость больше, чем при приобретении аналогичного объекта. Воспользовавшись данным методом, оценщик обязан:

• выбрать схожий объект и сравнить его с недвижимостью, требующей оценки;
• скорректировать значение оценки исходя из характеристик объекта и аналогов;
• согласовать результаты. В зависимости от целей проводимого исследования могут браться различные временные периоды, в течение которого реализовывались объекты.

Так или иначе, оценщику необходимо подобрать аналогичный объект недвижимости. К примеру, ему нужно оценить «трешку» в центре города, требуется подобрать такую же со схожими характеристиками. Затем будет осуществлен сравнительный анализ оцениваемого объекта, корректировка цен и вычислен средний показатель.

Этот метод нуждается в изучении значительного объема информации и расчетов, что дает возможность точно определить стоимость недвижимости. К примеру, при расчете рыночной стоимости квартиры в центре оценщик должен изучить ряд аналогичных квартир.

Доходный метод

Суть метода заключается в следующем: стоимость определяется с перспективой будущих доходов. Оценщик выясняет потенциальную прибыль с момента оценки вплоть до завершения использования. Используя данный метод, необходимо учесть все риски, которые характерны для имущества в регионе. К примеру, речь может идти о повреждениях в результате землетрясений в сейсмоактивном регионе. Доходный метод применяется при оценке рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. Все соответствует основному принципу инвестиций: нет смысла платить больше, чем объект может принести.

Затратный метод

Основная мысль проста: недвижимость должна стоить больше, чем сумма, которую требовалось бы затратить на его строительство в настоящий момент. Этот метод применяют, если требуется оценить объекты с учетом земельных участков, на которых они находятся.

Используя затратный метод, оценщик учитывает стоимость надела и ряд других параметров. В этом случае эксперт действует следующим образом:

- производит оценку стоимости участка;

- определяет восстановительную стоимость здания, включая размер прибыли;

- оценивает обнаруженный износ;

- рассчитывает итоговую стоимость объекта.

Корректируется восстановительная стоимость на износ, при этом добавляется цена земельного участка. Точная сумма получается, когда специалистом используется сразу три метода и принимаются во внимание результаты расчетов. Если специалист перед собой необычную цель, он использует и другие варианты оценки, к примеру, инвестиционно-ипотечный анализ.

Перечень необходимых для оценки документов

Заказчику необходимо предоставить следующие документы из списка:

• личный паспорт;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
• выписку из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт;
• документы, на основании которых было оформлено право собственности;
• техническую документацию (в случае оценки строений);
• план по границам участка (для оценки земельных участков).

В случае заказа оценочного отчета для судебного дела дополнительно предоставляется определение суда о назначении процедуры оценки.

Преимущества заказа оценки у нас

Профессионализм и огромный опыт сотрудников — основное преимущество нашей компании. Все сотрудники имеют аккредитацию на оказание услуг по оценочной деятельности. В работе эксперты-оценщики опираются на актуальные нормы федеральных законов. Каждый сотрудник неукоснительно соблюдает стандарты профессиональной деятельности и лично отвечает за результат.

Получить информацию о стоимости наших услуг, а также задать все интересующие вопросы, вы можете по телефону или с помощью формы обратной связи на нашем сайте.

Наши сертификаты и дипломы