Оценка зданий

Здания – это устройства со строительными элементами, располагающимися как выше, так и ниже поверхности земли, разработанные для продолжительного пребывания или краткосрочного нахождения. Они включают в себя отдельные пространства и интегрированные системы связи. Предназначение может охватывать широкий спектр деятельности: от обучения и обеспечения жильем до оказания медицинских услуг и выполнения производственных операций.

Процедура оценки стоимости зданий представляет собой комплекс методов для установления торговой стоимости или стоимости возможной ликвидации объекта. Осуществление данного процесса критически важно для успешного решения разнообразных управленческих задач и формирования взвешенных заключений.

Основная миссия ценообразования объекта заключается в выявлении его торговой стоимости посредством применения трех ключевых методик, принятых в оценочной дисциплине: сравнительного, доходного и затратного анализов, иногда используемых одновременно.

Причины необходимости оценки объекта

• подтверждение кадастровой оценки;
• передача объекта или его фрагментов в арендную эксплуатацию;
• оформление права наследования;
• осуществление страхования;
• выработка управленческих и инвестиционных стратегий;
• совершение купли-продажи;
• обеспечение залога при финансировании под залог оцениваемой собственности;
• решение вопросов собственности в судебном порядке;
• использование данных о торговой стоимости после завершения оценочных процедур.

Стоимость оценки зданий

Ключевые элементы, определяющие ценность архитектурного сооружения

Оценочная стоимость зданий и сооружений тесно связана с их индивидуальными физическими и инженерными особенностями, месторасположением и другими критически важными характеристиками:

• назначение и вид объекта;
• применение инновационных архитектурных и строительных подходов;
• уровень технической оснащенности и наличие инженерных коммуникаций;
• географическое положение, наличие мест для стоянки, доступность транспортных артерий и узлов;
• состояние объекта в момент проведения оценки;
• особенности компонентов здания, оказывающих влияние на его ценность.

Также значимое воздействие на ценообразование оказывают экстернальные аспекты, включая текущее состояние рыночной среды недвижимости в определенной местности. Оценщик должен принять во внимание общие рыночные тенденции, колебания спроса и предложения, а также изменение ценовых показателей для объективного определения стоимости.

Влияние различных факторов на стоимостную оценку коммерческой недвижимости

Офисные пространства

При определении стоимости офисных помещений превалирующее значение имеет их локация в городской инфраструктуре. Важнейшим аспектом для аналитики является расположение по отношению к деловому центру, а также обеспеченность транспортной доступностью и наличие ключевых транспортных магистралей.

Торговые площади

Основным фактором, влияющим на ценность торговых зданий, выступает их местоположение и доступность для целевой аудитории. Анализ включает оценку локационных особенностей, например населенность района, близость жилых массивов, привлекательность местоположения и наличие производственных объектов. Рассматриваются также условия доступа к зданию, парковочные возможности и объем парковочных мест.

Складские объекты

Для оценки складов ключевыми являются их специализация и потенциал для будущего использования. Особое внимание уделяется наличию систем обогрева или охлаждения, а также специализированным покрытиям полов, например, защите от пыли.

Производственные помещения

Оценка производственных зданий требует учета их предназначения и уникальных особенностей. Подбор методов оценки зданий происходит с учетом конкретных производственных потребностей и специфики самого объекта.

Маршрут оценочной деятельности. Пошаговое руководство

Выбирая нас, Вы получаете гарантию объективности и профессионализма, при этом мы строго придерживаемся установленного порядка выполнения оценочных работ.

Этапы процедуры оценки имущества укладываются в следующий алгоритм:

1. Создание техзадания на проведение оценки здания.
2. Заключение контракта на оказание услуг между специалистом по оценке и клиентом.
3. Назначение визита к объекту на дату и время, которые удобны клиенту.
4. Осуществление осмотра объекта, его фотографирование и, при необходимости, применение дополнительных методов оценки строений.
5. Проведение аналитических исследований для установления рыночной стоимости имущества.
6. Составление итогового документа, отчета об оценке, соответствующего нормативам и требованиям, предъявляемым налоговыми органами, судами, страховыми организациями и другими институтами.

Передача готового отчета заказчику

Длительность процесса оценки обычно занимает от трех до пяти дней, что зависит от специфики задания и предпочтений клиента по времени осмотра.

Стратегии оценки стоимости зданий

В процессе определения стоимости недвижимости специалисты опираются на многогранную методологию, делящуюся на три фундаментальные категории:

1. Затратная оценка.
2. Доходная оценка.
3. Сравнительная оценка.

Интеграция данных подходов способствует всестороннему анализу и достижению высокой степени точности в оценке.

Затратный подход предполагает анализ стоимости создания или реконструкции имущества как ключ к определению его рыночной стоимости. Процесс включает:

• анализ стоимости земельного участка, на котором располагается объект, с учетом специфики его применения;
• оценка стоимости замены или восстановления самого объекта;
• рассмотрение уровня износа конструкции;
• расчет затрат на устранение износа;
• суммирование стоимости земли и здания для получения итоговой стоимости.

Методы расчета восстановительной стоимости:

1. Сравнительный метод основан на коррекции и умножении установленной стоимости на объем оцениваемого имущества. Это начальный метод, который требует дальнейшего углубления с помощью других подходов для повышения точности оценки строения.
2. Поэлементный расчет фокусируется на оценке стоимости каждого компонента здания (например, стен, крыши, фундамента) отдельно.
3. Сметный метод подразумевает создание подробной сметы на строительство объекта заново, основываясь на текущих ценах на строительные работы.
4. Индексный метод заключается в коррекции балансовой стоимости объекта с применением индексов изменения стоимости строительства и установочных работ, опубликованных на государственном уровне.

Изучение износа здания важно для:

1. Физического износа, отражающего уменьшение стоимости из-за эксплуатации и влияния окружающей среды.
2. Функционального износа, связанного с потерей ценности из-за устаревания технологий или изменений в функциональных характеристиках.
3. Внешнего износа, уменьшающего рыночную стоимость по причинам, находящимся за пределами объекта, включая экологические изменения или колебания спроса.

Документы, требуемые для оценки недвижимости

Чтобы оценить здание качественно и с полным учетом всех аспектов, предоставление следующего комплекта документов является обязательным:

• основополагающие документы на право собственности (это может быть договор купли-продажи, аренды или свидетельство о праве собственности);
• документы, удостоверяющие права на использование земельного участка, включая графическое отображение границ участка и кадастровую выписку;
• идентификационные данные собственника или регистрационные данные юридического лица;
• технический паспорт объекта недвижимости, предоставленный БТИ;
• схематические планы этажей здания с подробным описанием помещений;
• для организаций – актуальная информация о бухгалтерской оценке строения;
• официальная информация обо всех существующих ограничениях или правовых обременениях на объект;
• проектная и сметная документация для объектов, находящихся в процессе строительства.